中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网 作为首个以纯办公性质为底层 资产发行(xíng)的产业园类REITs项目，博时(shí)蛇口(kǒu)产园REIT一直受到市场关注。

近期，博时蛇口产园REIT发布2024年中期报告：期内该基金收入为1.03亿，净利润为3434.22万(wàn)元(yuán)，期(qī)末基(jī)金总资产
为37.9亿(yì)，净资(zī)产为32.4亿。

收益分配方面，本期可供分配金(jīn)额为6176.18万元，实际分(fēn)配(pèi)金额为(wèi)4774.97万元(yuán)，上半年可供分配金额完(wán)成(chéng)率低于按天数平均的预期。

博时蛇口产(chǎn)园(yuán)REIT解释，主要系两方面的原因：一是基金项目回款在年度内(nèi)呈现(xiàn)前(qián)低后(hòu)高的季节性(xìng)特征，一季度回款率偏低，但(dàn)预计全(quán)年能(néng)达成99%的回款率目标；二是存续租约如有约定免租期在租约期内进行分摊设(shè)置的，一般设置在各年一(yī)季度，一季度的平均有效(xiào)租金单价偏低，二季度平均有效租(zū)金已恢复至正常水平。

租 金与出租率

产城园(yuán)区(qū)评论获悉，博时蛇口产园(yuán)REIT的基础设施资(zī)产分(fēn)别位于深圳南山区、光明(míng)区，均属(shǔ)于产园类资产。期内，基础设施项(xiàng)目可出租面积为20.48万平方米(mǐ)，上半年平(píng)均实际出(chū)租面积19.14万(wàn)平方(fāng)米，平均出(chū)租率(lǜ)93%。

截至2024年6月30日，基础中报观察 | 中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率设施项目总体期末时点出租(zū)面积18.98万平方米，期末时点出租率为93%，较上年度末下降2个百分点(diǎn)。

整体来看，博(bó)时蛇口(kǒu)产(chǎn)园(yuán)REIT以降低租金(jīn)换取一定出租率。

博时(shí)蛇口产园REIT于报告中表(biǎo)示，期内(nèi)项目公司实现营业收入1.01亿元，完成招募预测的94%，首发项目受宏观经
济及周边(biān)市场竞争等因素(sù)影响(xiǎng)，出租(zū)率的超预期(qī)达成未能全部弥补其租金单价的下(xià)降。

期内，万海大(dà)厦、万(wàn)融大厦项目(mù)出(chū)租率稳中有(yǒu)升，新签单价基本(běn)保持(chí)稳定，部分续签(qiān)单价略有下降；扩(kuò)募的光明加速器二期项目出租率出现一定程度下降，呈现出市(shì)场活(huó)跃度下降、新租客户租赁单价下(xià)降或免租期延长、续租客户申请单价(jià)下调等情况，在中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率一定程度上(shàng)影响了基础设 施项目的经营。

具(jù)体到各个项
目，万海大厦上半年平均可出租面积5.26万(wàn)平方米，平均实际出租面积4.81万平方米，平均出租率(lǜ)91%。平均含税有效(xiào)月租金120.42元平方米，较2023年(nián)下半年有所下降，公告中指主要
受一季度存续合同免租期分摊设(shè)置影响。该项(xiàng)目期末 时点出租面积4.97万平方米，期末时点(diǎn)出租率94%，较上(shàng)年度末提升2个百分点。

万融大(dà)厦上半年平均可出租面积4.14万平方(fāng)米，平均实际出租面积3.88万平方米(mǐ)，平均出(chū)租率94%。平均含税有(yǒu)效月租(zū)金110.93元平方米，较2023年下半(bàn)年有所下降，同样是由于受一季度存续
合同免租期分
摊设(shè)置影响。项目(mù)期末时点出租面积3.9万平方米，期末时点出(chū)租率94%，较上年度末提升(shēng)2个百分点。

据悉，在(zài)激烈(liè)竞争环(huán)境下，不少项目会倒向出租率为(wèi)先，采取一些降租手段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万(wàn)海(hǎi)大厦(shà)和万融大厦是(shì)博时蛇口(kǒu)产园REIT的首发资产，据(jù)了解，这两个项目(mù)租金单价最高的年份是2019年，彼时万海大厦(shà)平均月租金为154.1元
，万融大厦(shà)平(píng)均月租(zū)金为131.09元。随后，租金单(dān)价总体呈现下(xià)滑趋势。

光(guāng)明(míng)加速器二期项(xiàng)目(mù)则是博时蛇(shé)口产园REIT于2023年扩募的(de)资产，平均可出租面积 11.07万平方米，平均实际出租面积10.45万平(píng)方(fāng)米(mǐ)，平均出 租率94%。平均含税有效月(yuè)租金56.54元平方米，租金单价基本保持稳定。

截至(zhì)报告期末，基础设施项目期(qī)末时点(diǎn)出租面积10.1万平方米，期末时(shí)点出租率91%，较年度末下(xià)降6个百分点。项(xiàng)目周边市场竞争较为激烈，出(chū)租率出现了一定波动，基金(jīn)将联合(hé)运营管理(lǐ)方加大招(zhāo)租力度，提升现(xiàn)有客户的续租
率，加速去化空置面积。

市场仍面临挑战

在租户 方面，截至2024年(nián)6月30日，万融大厦租户行(xíng)业中，新一(yī)代(dài)信息技术、文化创意、物联网(wǎng)和电子商务租赁面积合计占比57.50%。万海大厦新一代信息技术(shù)、文化创意(yì)、物联网和电(diàn)子商务租(zū)赁面积(jī)合计占比61.50%。光(guāng)明(míng)科技园二期(qī)项目租(zū)户行业中，高端制造业、生(shēng)物产业、新(xīn)一(yī)代信息技(jì)术产业(yè)和创新创业服(fú)务(wù)租(zū)赁面积合计占(zhàn)比71.27%。

数据显示，期内项目公(gōng)司(sī)收入同比增加(jiā)53%，主要是2023年6月6日(rì)新增扩募项目光明加速器二期项目，上年同期(qī)扩募 项目不是完整的运营期间(jiān)，该项目(mù)收入同比增(zēng)加3,267.99万元，剔除扩(kuò)募项目影响后收入(rù)同比增长4个百分点。

基
础(chǔ)设施项目公司经营性现金流 流(liú)入合计1.13亿元(yuán)，主要包括租(zū)金收(shōu)入、物业管理费收入(rù)、水电费收入、押金收入；经(jīng)营
性现金流出合计2211.16万元，主要是(shì)报告期(qī)内应缴纳增值税等税费、物(wù)管费、水电费(fèi)、维修(xiū)费、佣金、退(tuì)回押金等支出。

中报(bào)指出了目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级写字楼出租市场活跃度有所回(huí)暖，但市场租金走势仍延续2023年的下(xià)行趋势。

基金指出，在市场租金(jīn)整体下行的环(huán)境下，租赁 方企业搬迁需求同(tóng)比提升明显，较多本地企业(yè)从老旧写字楼搬迁至甲级写字楼，外资企业搬迁或扩张情(qíng)绪仍维持谨慎；出(chū)租方业(yè)主租赁条款进一步灵活，多根据(jù)租户情况采取包括但不(bù)限于装修补贴、延长免租期、租(zū)期内(nèi)不递增(zēng)、提供配套设施(shī)使用优惠(huì)等措施。

博(bó)时蛇口产(chǎn)园REIT援引了戴德(dé)梁行公布的市场(chǎng)数据：2024年二季度(dù)，深圳甲级写字楼平均(jūn)租金为(wèi)176.6元平方米，环比下(xià)降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上升2.7个百分点。

受甲级(jí)写字楼及整体市场租金下(xià)行(xíng)压力影响，深圳优质产业园租金顶部(bù)空间承压，整体

租(zū)金水平持(chí)续下行、整体出租率(lǜ)有所滑落(luò)，但出租表现仍好于(yú)甲级写字楼市场。

以(yǐ)深圳(zhèn)标杆(gān)优质(zhì)产业(yè)园南山高新园(yuán)区为例，2024年中平均
租金130.2元平方米月，同比下跌11.56%；年中时点空置率率为18.4%，同比上升1.6个(gè)百分(fēn)点。

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