存量 房贷调降预期再起，招商蛇口
涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机构：本月或迎增量政策行情

　　周(zhōu)三(sān)（9月11日），A股震荡分化，创业板指反(fǎn)弹，沪指(zhǐ)再(zài)创阶段新低。交易情(qíng)绪较为低迷(mí)，全市场超3500只个股下跌，沪深两(liǎng)市成交额不(bù)足5000亿元。地产股表现相对活跃，龙头房企(qǐ)小幅回暖，截(jié)至收盘，招商蛇口涨逾2%，张(zhāng)江高科(kē)、海南机场涨超1%，保(bǎo)利发(fā)展、新城(chéng)控股、滨江集团、万科 A等收红。

　　热门ETF方面，代表A股龙头房(fáng)企行情的(de)地产ETF（159707）今日下探回升，场(chǎng)内价格收涨0.2%。全天成交额超1500万元，交投维持活跃。

　　【最务实的手段？存量房贷(dài)调降预期再起
】

　　消息(xī)面上，存量房贷(dài)利(lì)率调降预期再起。据媒体报道，随着(zhe)新发放个人住房(fáng)贷款(kuǎn)利率走(zǒu)低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的预期再起(qǐ)。流传比较多的调(diào)整模式主要有两种(zhǒng)，即“重定价”和“转按揭”。

　　业内人士认为，当前(qián)存量(liàng)房贷利率仍处于(yú)较高水平，降低存(cún)量(liàng)房贷利率符合(hé)群众期盼，未来存在下调存量(liàng)房贷利率的预期。不过鉴于当前商业银(yín)行净(jìng)息差压(yā)力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多(duō)配套政策引导银行(xíng)下调(diào)存量房贷利率。

　　华泰证券指出，降息是最(zuì)务实(shí)的“稳地产”手段之一。随(suí)着存量和增量房贷(dài)利率(lǜ)的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调的预期。难点(diǎn)在于银行商业利益考量，需关注各银行实(shí)际(jì)落地情况。存量房贷利率的下调会减少(shǎo)提前还贷(dài)人群(qún)，从(cóng)而减少二手房抛压，有(yǒu)助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。

　　【地产年内跌近22%！本月或迎增量政策行情】

　　2024H1中报显(xiǎn)示，多(duō)数房企仍面临销(xiāo)售额(é)下滑与利润下(xià)滑(huá)的双方面挑战(zhàn)。中(zhōng)信建(jiàn)投数据统计(jì)显示，中信房地(dì)产板块营收8488亿元，同比(bǐ)下降22.7%，归母净利润为-151亿(yì)元，上年同期为(wèi)263亿元，板(bǎn)块业绩承压明显。地产ETF（159707）标的(de)指数12只(zhǐ)成份股净利润同比均为负增长。

　　地产板块行(xíng)情或(huò)已充分反映房企困境。昨日，地产板块再度(dù)下探近年来新低，地产ETF（159707）标的指数续创2009年以(yǐ)来新(xīn)低，截至(zhì)今日年内累计跌幅近(jìn)22%，该指数最(zuì)新PB估值不到1X，处近10年仅(jǐn)0.59%分位点。

　　开源(yuán)证券(quàn)表示，2024上半年(nián)房地产市场整体回暖进度不及(jí)预期，销售回款下(xià)降也压制了房企拿地动力，头部房企销售拿地数 据(jù)同比均有较大降幅。但同时行业出清(qīng)过(guò)程中(zhōng)优质房企负债(zhài)结(jié)构优化、融(róng)资成本压降，看好未来市(shì)占(zhàn)率提升。上(shàng)半年房 地产宽松政策持续，预计下半年 在低(dī)基数下房地产销(xiāo)售数据降幅将持续收窄。

　　就地产板块行(xíng)情(qíng)机会来看，中
银证券(quàn)认为，9月或有一波(bō)交易政策的行情，需积极(jí)关注增(zēng)量政策。美国(guó)降息预(yù)期若兑(duì)现，国内可(kě)能也会有一波降息行情，目前国(guó)内降(jiàng)息降准预期明确；另外需求(qiú)端(duān)若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在(zài)购房税费减(jiǎn)免方面需进(jìn)一步突破，切(qiè)实降低购房成本。整体行(xíng)业需持续关注“金九银十”的反馈。

　　【行业(yè)极(jí)致出清，龙头房企有 望率先企稳(wěn)修(xiū)复】

　　配置机会上，浙商证券指出，本轮周期对于房企来说(shuō)可能进(jìn)行到极(jí)致(zhì)出(chū)清(qīng)的状态，结合(hé)当前及未来(lái)“双轨(guǐ)制”下(xià)的行业走势(shì)，预计未来刚需市场将是(shì)“红(hóng)海市场(chǎng)”，将(jiāng)持续(xù)受到保障(zhàng)性住房和低价二(èr)手房的冲击改善市(shì)场则为(wèi)“蓝海市(shì)场
”，能够开发好 产品(pǐn)的(de)房企数量有(yǒu)限(xiàn)。此外(wài)，当前阶段能够逆势拿地的龙头房企具备毛利率改善的潜力。

　　该机(jī)构认为，2024年政策企稳市场是大概率事件，基(jī)本面(miàn)较好的一线城市具备率先企稳的(de)可能性。因此，建议关注聚焦核心城市+逆势拿地+强产品力房企，政策加码和基本面季节性(xìng)修复均有机会带动地产板块估值修复。

　　布局央国企及优质(zhì)龙头房企，建议重(zhòng)点关注地产ETF（159707）。资料显示 ，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场12只头部优质房企，在(zài)投资方向上具有明显的头部集中度 优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目(mù)前市场(chǎng)上唯(wéi)一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　数 据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等，截(jié)至2024.9.11。

　　风险提示：地(dì)产ETF被动跟踪中证800地产(chǎn)指数(shù)，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成(chéng)根据该指数编制规则适时调整，其回(huí)测历史业绩(jì)不预示指数未来表现。文中指数(shù)成份股仅作展示，个股描述不(bù)作为任何
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责任编辑：何俊熹

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