银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题：2024（第(dì)四届）中国楼宇(yǔ)经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北(běi)京论(lùn)坛在中国国际服(fú)务贸易交(jiāo)易会上隆重举办。论坛由世(shì)界贸易网点联盟、中国产(chǎn)业发展促进会(huì)楼宇经济和总部经济分会、集群(qún)智库共同主办，中国(guó)城区高(gāo)质量发展(zhǎn)合作联盟协办，来(lái)自(zì)全国的(de)楼宇经济专家大咖、典型(xíng)城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重(zhòng)构”主题，共话城市(shì)城区转型发展新逻辑和楼(lóu)宇经(jīng)济创新发展(zhǎn)新模式。

　　银泰集团副总裁、银泰基业集(jí)团总(zǒng)裁田媛出席并演讲。以下为演讲实录：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣幸，受(shòu)主办方的邀请，在(zài)此与各位同(tóng)仁一起交流(liú)，进行(xíng)思想的碰撞。

　　我是来(lái)自(zì)中(zhōng)国银(yín)泰集团的田媛，来之前匡会长给了一个命题，说要讨(tǎo)论一下与城共生的价值(zhí)，站在中国银泰集团作(zuò)为专业的商业(yè)地产运营的角度，理解如何与城(chéng)共生，以及在与(yǔ)城共生(shēng)过程中(zhōng)我们做的探索和(hé)思考。

　　进入这个主题之(zhī)前，我(wǒ)想跟(gēn)各位简单回顾一下(xià)中国(guó)目前面临的一个大的宏观环境(jìng)，疫情的三年(nián)，大(dà)家知(zhī)道俄乌冲突现在也不明确，美国的大选还没有确定(dìng)，美联储大规模的加息，我国的经济外(wài)部冲击非常大，从内部来看(kàn)，原有的经济引擎也在失效，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏弱，对此咱们的政府也迅速在响应，采取了一系列的措施。

　　下面这张图也能够比较清(qīng)晰的展现从2000年到(dào)现在，包括2026年2027年国家对每一(yī)个经济(jì)周期，包括外部内部环境下的(de)经济形势(shì)，所采用的一些措施。

　　面对百年未有之大变局的(de)情形下，我们的政府行动(dòng)很迅速，推出了中国经济未来增长新经(jīng)济增长6+1动力因子，大基建(jiàn)、后工业、新(xīn)能源、新三农，数字化、绿色化，以及中国作(zuò)为世界经济安全岛这么一个因素的考量，在(zài)这个之下大力推动(dòng)一系列的经济改革。

　　第一，从(cóng)区域纵深到双循环，目前国内基本形成了(le)以国内循环为主，国际(jì)国内双循环已经(jīng)启动(dòng)了这样的格局。

　　第二，从城市化到城市深化，从改革开放以来到现在，城镇化率从17.9%到现在的65%，基本达到饱和，下一步(bù)城市如何向深(shēn)化(huà)发展，城(chéng)市更新怎么做(zuò)，如何给(gěi)城(chéng)市赋予内涵，让城市更(gèng)有灵魂，经有(yǒu)温度，现在在(zài)这方面大(dà)力做文章。

　　第三，从工(gōng)业化到数智经济，借用了互联网、人工智能等等新的技术手段，不断推进(jìn)新型(xíng)工业(yè)化的建设(shè)。

　　第四，劳(láo)动力的(de)支撑到中产消费，中国目(mù)前以新中产消费为主，美国有一个专(zhuān)业的研究报告，预测到2027年，中国的中(zhōng)产即将达到12亿(yì)人，也就是说未来中国新中(zhōng)产将成为我国的主要消费群体。

　　这一系(xì)列的措施展(zhǎn)现出来的中国现在的格局，这几年我们从无序到有序，从修复到(dào)转轨。借用白居易先(xiān)生的一首(shǒu)诗，我们在复杂的国际国内形(xíng)势之下，我们所(suǒ)采用的快速(sù)的经济反应以及(jí)经济改革的措(cuò)施，浅草才能没马蹄，，欣欣向荣的(de)景象。

　　结合到微观市场，今天(tiān)在座的很多同(tóng)仁都是从事商业地产运营，从微观市场来看，过于的我(wǒ)不讲，大家都知道(dào)，这(zhè)个行业已经进入(rù)到深度存量的时代(dài)，整个增(zēng)速放缓，经(jīng)营成压(yā)，大家面(miàn)临的都(dōu)是同样的问题，而且主力的消费群体已经变了，变到90后(hòu)00后Z时代，他(tā)们的想法不一样，他(tā)们的消费行为、习(xí)惯以(yǐ)及模式(shì)都在发生变化，在这样的环(huán)境(jìng)下，我们在座的这些(xiē)同仁在积(jī)极的想办法，如何冲破这个(gè)迷雾，从存量市场里(lǐ)挖金矿，让资产价值边际效益得到最大化的体现。

　　我(wǒ)这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升；第三(sān)，生态化增值；第四，低碳(tàn)化增效，低碳化的增效，昨天下午在闭门会(huì)上，中海在(zài)讲中海现在整个写字楼要开始(shǐ)尝试(shì)零碳(tàn)化(huà)，对我们(men)冲击也很大，开始要推进了，对在座(zuò)的各位都(dōu)是可以吸纳学习的点。

　　与城(chéng)共生(shēng)，以城为擎

　　什么叫城市？今(jīn)天这个论坛大家(jiā)都在提一个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是(shì)生(shēng)活场(chǎng)景、生产场景和消费(fèi)娱乐场景的(de)聚合体，生活场景是什(shén)么(me)？它(tā)是一个城市的温度，是老百姓吃喝拉撒的生活舞台；生产场景更多的是城市的基石，是(shì)这(zhè)个城市源源不断(duàn)发展的动力。消费娱乐场景是什(shén)么(me)？它就是一个(gè)调味品，因(yīn)为有了这些消费娱乐场景不断的加入，不断的丰富，才能让我们的生活多(duō)姿多肽，我们如何与城共生？在这(zhè)个城市里，通过多元化的场景打造，最终实(shí)现人和人、人(rén)和空间、人和产业、人和自然以及人和(hé)精神的融合共(gòng)生的非常(cháng)理想的状态。

　　如何(hé)实现与(yǔ)城共生，达(dá)到(dào)这样理(lǐ)想(xiǎng)的状态，银泰(tài)集团是97年(nián)成立的企业，我们不断的思(sī)考和(hé)探索。银泰集团创丽与1997年，主要聚焦商(shāng)业(yè)地(dì)产开发运营，专注商业零售领域精细化运营(y银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化íng)现(xiàn)代化的企业集团，主(zhǔ)要旗下分布银泰商业、银泰基业、银泰置地，二级子公司(sī)，也是二级集团，相当(dāng)于一(yī)个资产(chǎn)管理平台，是银泰集团旗下最大的业主方，主要负责银泰(tài)集团在全国旗下商业物业项目资产的运营(yíng)以及物业服(fú)务(wù)。业态涉及到(dào)顶级(jí)写字楼、高端购物中心以及街区商业体包括酒店，有一些酒店式公寓，业务主(zhǔ)要覆盖了北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)、浙江、四川四大(dà)区域。

　　对于银泰这样一(yī)家(jiā)专(zhuān)业从事商业地产运营的企业来讲，很长一段时间(jiān)，银泰一直在思考，如何能够更好(hǎo)的打(dǎ)造沉浸式的交互式的(de)体验式的空间，给我们的消费者带来一种归属感、仪式感、氛围感，我们在很长(zhǎng)时(shí)间的摸索(suǒ)以后，创立了IN品牌，它代表了最潮(cháo)流的趋势银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化，走进客户的(de)内(nèi)心，顺应消(xiāo)费者最(zuì)新(xīn)的需(xū)求，所以我们叫(jiào)IN，是最新的(de)感(gǎn)觉。

　　我们设立的项目有北京CBD 5701，杭州湖滨步行街的IN77，，成都金融城、合肥天鹅湖，成为年轻人休闲娱乐放松很(hěn)好的地(dì)方。有(yǒu)朋友说到了杭(háng)州看西湖，到了西湖看IN77，已(yǐ)经成了年轻(qīng)消费者的首选。

　　第三个话(huà)题(tí)，与(yǔ)城共生，为城赋能。

　　与城共生也是商业(yè)、物(wù)业企业基本的职责，也是一个最终要达到(dào)的(de)目标，如何通过与城共生(shēng)，为城更好的赋能。

　　大家说城市为(wèi)什(shén)么让大家(jiā)愿意待下去，实(shí)际上最主要的是通过对城市内(nèi)涵的注(zhù)入，让这个城市外延展现(xiàn银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化)出一种烟火气，烟火气是城(chéng)市的精气神，我(wǒ)们通过精心雕琢高级的商业空间，精准回应人(rén)们对美好生活(huó)的向往和期待。

　　接下来从(cóng)三个维度分享(xiǎng)一下(xià)，银泰集团如何为城(chéng)赋能，我们(men)所(suǒ)做的几个点。

　　第一，以空间化构筑沉(chén)浸式体验新(xīn)风(fēng)尚，在银泰内部有一个定位，有银泰的地方就有繁荣的商业生态圈，为此我(wǒ)们打造了银泰中(zhōng)心系(xì)列产品，定位就是做城市的地标，只要一个项目到一个城市，一定要做成这个城市(shì)的地标。北京(jīng)银泰中心(xīn)，就是长安街沿线(xiàn)最高的楼，也是CBD标志性的(de)建(jiàn)筑。成都的银泰中(zhōng)心(xīn)，在(zài)成都金融城的核心(xīn)地(dì)段，在(zài)成都的中轴线上也是一个封面作品，还有木一推的(de)西安银泰中心，已经获得了(le)2023年百亿高端TOD的(de)城市单(dān)元(yuán)。

　　在这个过程中，通过地(dì)标建筑，通过空间的打(dǎ)造，更多的(de)是体验人和城市关系，人和(hé)商业，人和空间，我们通过挖掘生活中(zhōng)的触点，建(jiàn)立情感连接，打造消(xiāo)费者信任的(de)氛围。

　　去年(nián)我们(men)建立了一个新的品牌InPark，这是我们从(cóng)来没(méi)有想过(guò)的，通过这个产品，大家也在思考，市场的(de)消费一(yī)直有，就是你怎么定(dìng)位准消费，怎(zěn)么抓住消费(fèi)者真实的想(xiǎng)法，构建一个松驰，让他们放松下(xià)来的场地。

　　第二，以(yǐ)特色化的运营注入(rù)“有趣”的灵魂(hún)，一(yī)直在强调我们的内容，我们一直在想大家怎么(me)才能(néng)静的下来，我们想到最好的(de)一个词，城市的栖息地，不管在什么样的空间打造什么(me)场景，最终达到的目的是让消(xiāo)费者(zhě)愿意来，来到我这儿彻底放松下来，不是以消费为主要目的，让消费者(zhě)静下来，愿意停留，先停留以后再消费。去年郑州的INPark开业当天(tiān)，实际上那天(tiān)的客单价非常低，但是(shì)那天人山人海，后来我们惊喜的发现，随着(zhe)人流不断涌入(rù)，随着大家对这个空间认可(kě)以后，客单价(jià)自然而然就起来了(le)。

　　还有新质生产力，交互(hù)空间的打造(zào)、主题空间的(de)打造，甚(shèn)至(zhì)电子互动的方式(shì)，进一步提升(shēng)商业运营的新质(zhì)生产力(lì)。

　　银泰(tài)包括王府井的in88，引入了波司登的旗舰(jiàn)店，华为(wèi)的旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基本(běn)是首店，成(chéng)都的银泰城，我们打造夜经济典(diǎn)型(xíng)代表(biǎo)，7×24小时，，把消费者牢牢(láo)的留住。

　　最后一个，以多元化打造开放包容的生态系统。对于商业地产的运营来讲也是要强调生态(tài)系统，银泰(tài)的大会(huì)员，通过内(nèi)部的酒店，内部的写字楼，包括商业、内(nèi)部打通以后，从三大场景服务到三(sān)大特权体(tǐ)验，进(jìn)一步拓宽会员的服务半径，让会员有无(wú)感的消费新(xīn)体验(yàn)。

　　包括银泰的写(xiě)字楼，经过20多年的摸索(suǒ)，打造出一整(zhěng)套银泰的标(biāo)准，通过无感的服务(wù)提升视(shì)听。

　　回头看，轻舟已过万重山，先强看，前路(lù)漫漫亦灿灿。

　　祝大家中秋快乐，合(hé)家安康(kāng)，谢谢！

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责任编辑：王翔(xiáng)

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