超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房“以旧换新”的城市越来(lái)越多。

就在4月23日，一线(xiàn)城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指(zhǐ)研究院最新统计，自去年(nián)以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过(guò)40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发现(xiàn)，上述各城市(shì)推出(chū)的商品住房“以旧换新”政策(cè)力度不一，操作细则也各不相同。在不(bù)同的政策支持力(lì)度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。

以郑州为(wèi)例，截至4月24日下午，郑州市房产(chǎn)交易(yì)服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登(dēng)记入库，占(zhàn)试点阶(jiē)段收购计划的36%，房源总价在(zài)29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制以旧换新”试点工作正式启动还不到(dào)4天。而深圳(zhèn)本土房地产中介机构乐有家(jiā)4月24日(rì)在接受记者采访时表示，他们(men)开启“以(yǐ)旧换新”试点项目后不到一周，已有7单(dān)签约客户(hù)。

不过在业内人士(shì)看来，由于二手房交易(yì)、评估时间(jiān)较长，目(mù)前各地(dì)住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明(míng)显。住房“以旧(jiù)换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较(jiào)高、二手房评估价(jià)或交易价较低、可置换新房选择(zé)少等痛点。

最(zuì)大痛(tòng)点是卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多个城市支持住房(fáng)“以旧换新”活动。今年以(yǐ)来，越来越多(duō)的城市加(jiā)入进来。

从各(gè)地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧(jiù)房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发(fā)商或国资平台(tái)收购旧房，售房款用(yòng)于购买指定新房项目，这种方式是今(jīn)年以来住房“以旧换新”的(de)主流。

4月(yuè)23日，深圳市房(fáng)地产业协(xié)会与深圳市房地产(chǎn)中介协(xié)会联(lián)合发(fā)起的“以旧换新”就属于第(dì)一种。此前的4月19日，乐(lè)有家已与绿景白石洲正(zhèng)式开(kāi)启“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。

来源：乐有(yǒu)家

乐(lè)有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助(zhù)业(yè)主尽快卖(mài)掉旧房。其调研(yán)结果显示(shì)，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速(sù)卖出(chū)旧(jiù)房，这一占比(bǐ)达到(dào)70.8%。推(tuī)出“以旧换新”后，不少业主主动联系经(jīng)纪人咨询了解。

对于以旧换新的项(xiàng)目，乐有家也是有选择的，其合作新(xīn)盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方(fāng)米起，周边二手(shǒu)房价格为13万—15万(wàn)元/平方米(mǐ)，新房(fáng)和二(èr)手房价(jià)格倒挂(guà)35%—40%。

“我们了解到，目前成交的以旧换新(xīn)单里，大部(bù)分旧房与新房的(de)差(chà)价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一(yī)定的经济积累，承(chéng)担的经济压力不会很大。”乐(lè)有家方(fāng)面表示，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房(fáng)交易流程；如果(guǒ)旧房未售出，客户可(kě)选择退订新房，无违约责任。

不(bù)过，在广东省城乡规划院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，“以旧换新”最大的超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制痛点是卖掉旧房。“目前(qián)，开(kāi)发商参与以旧换新的(de)协议，锁定意向房源的(de)周期往往在2个月左右，意味着卖房(fáng)周期往往在2个月左右(yòu)，但二手(shǒu)房往往(wǎng)很难在2个月(yu超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制è)内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的(de)优惠价格，就得(dé)在‘卖旧’时能(néng)降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买(mǎi)新房上获得了补(bǔ)偿。”

记者了解到，无论是自有交(jiāo)易还是统(tǒng)一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城(chéng)市明(míng)确了具体的抵扣(kòu)比例。如无锡(xī)市(shì)梁溪区在“以旧换新”公告中明(míng)确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源(yuán)总价的60%，指定楼(lóu)盘是5个。

在不同城市、不同(tóng)政(zhèng)策模式下，二手房抵扣的价格(gé)也(yě)不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市(shì)场价。一位江苏苏(sū)州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购(gòu)的，其(qí)最终的(de)评估价与市场价基(jī)本一致。如果走市场化(huà)交易可能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇(yǔ)嘉认为，“以旧换新”关(guān)键是激发二手房业主“依旧换新(xīn)”的动力，政策的出(chū)发(fā)点(diǎn)和落脚点就是真正从满足(zú)业主(zhǔ)住房消费(fèi)升级的愿望，并(bìng)从(cóng)降低置换成本、置换周期，并能买到(dào)心仪的、优惠新房(fáng)等角度施策。同时，卖不掉二手(shǒu)房则“无责退订新房”，这个(gè)很(hěn)关键，可以给到参与活动的二手房业(yè)主足够的安全垫。

二手房(fáng)参与门槛(kǎn)较(jiào)高

记者梳理发(fā)现(xiàn)，尽管目前不(bù)少城市(shì)提出了(le)“以旧换新”的政策导向，但仍处(chù)于政(zhèng)策探索阶段，当(dāng)前整体效果尚不明(míng)显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源(yuán)有规定门槛(kǎn)或要(yào)求，尤其(qí)是以国资平台等为主体收购旧房的。

以郑(zhèng)州为(wèi)例，试点(diǎn)阶段收购的二手住房需满足的条(tiáo)件包括但不限于：房龄不能超(chāo)过15年、如有(yǒu)房贷需还清、要位于三环以(yǐ)内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已(yǐ)取得房屋竣工验(yàn)收备(bèi)案证(zhèng)明的“现(xiàn)房”。

郑州城发(fā)安居收购二(èr)手(shǒu)房(fáng)“以旧换新”流程图来源：郑州市房产交易服务平台

目前，在郑州市房(fáng)产交(jiāo)易服(fú)务平台系统内，已有超过(guò)180套“以旧换新二手房”完成(chéng)登记(jì)入库，房源总价(jià)在29万—318万元，多数房源都是一居(jū)室或二居室，房源面(miàn)积大多数都在70平方米以下。目前郑(zhèng)州参与“以旧换新”的新(xīn)盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房者(zhě)身份采访郑州多个参与“以旧(jiù)换新”活动的新(xīn)盘(pán)项目了(le)解到，通过“以旧换(huàn)新”方式购买新(xīn)房并无特别限制，在售房源都可以选，全(quán)款或者按揭贷款的付款方(fāng)式都可(kě)以(yǐ)，届时二手房被(bèi)收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。

再看扬州，该市鼓励支持开(kāi)发企(qǐ)业(yè)开展(zhǎn)“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始(shǐ)已(yǐ)经(jīng)在试点(diǎn)进行(xíng)系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾(yú)200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布(bù)”数据，一(yī)家积(jī)极参与试点的房企在5个月内承接的二手(shǒu)房收购总额约2亿元(yuán)，带动新房成交(jiāo)额近5亿元。

李宇嘉建(jiàn)议(yì)，“以(yǐ)旧换新”前期可选择(zé)资金链紧张、愿意让利的开发商参(cān)与，并通过“以旧换新”让开发商获得参(cān)与活动能(néng)有效提(tí)振销售的好处，从而对市场其他开发商(shāng)起到示(shì)范效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜(qián)在问题或矛盾点在后续改(gǎi)革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家(jiā)评估公(gōng)司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价(jià)和实际(jì)成交价(jià)、多次(cì)评估等方式(shì)进行。而对于纳入试点范围的(de)房(fáng)源，后(hòu)续(xù)可以设立标准和划分结构，尤(yóu)其是研究不同类型二手房收购(gòu)后的再利用模式等。

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