中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房(fáng)地产报

　　①存量房贷(dài)利率与最新房贷利率之(zhī)间仍有着80个基点左右的差(chà)距；

　　②对于银行而言，在降低利率减少一定利润与信贷资产流失之间，前者似(shì)乎更为可(kě)取；

　　③政府也希望能鼓励消费(fèi)，因此，存量房贷(dài)利率有下调的可(kě)能性；

　　存量房贷利率何(hé)时能(néng)下调，怎么下调，备受期待。

　　近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模(mó)高达38万亿元的存量房贷利率寻(xún)求(qiú)转按揭，以此来降低购房(fáng)者负债压力，提振消费。根据相关方(fāng)案，存量按揭客户可以与现有(yǒu)贷款机构重(zhòng)新协商(shāng)贷款条款；或者(zhě)与其他银行进行(xíng)再融资，实现转按(àn)揭。

　　截至目前，央(yāng)行和(hé)国家金融监督管理总局对此未予置评。中国房地(dì)产(chǎn)报记者向央(yāng)行发去采访函，截至发稿，未收到回复。

　　对于存量房贷利率下调一事，招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上有过回应，称招(zhāo)行也只是(shì)在(zài)媒体上看到信(xìn)息，还没(méi)有接到宏观按(àn)揭管理部门、人民银行或者国(guó)家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。

　　他认为，“若这方(fāng)面政策推出(chū)，对银行业的存量按(àn)揭(jiē)利率将(jiāng)带(dài)来一定负面影响；宏观管理(lǐ)部门会做好(hǎo)充分论证和(hé)研究，再推出这样(yàng)的(de)政(zhèng)策。”

　　下调存量房贷利率(lǜ)“减负”呼声渐高

　　早在2023年，央行就已经表态过，鼓励商业银行降低存(cún)量(liàng)房贷利率。

　　2023年8月，央行、国家金融监督管(guǎn)理总局发布《关于降低存量(liàng)首套(tào)住(zhù)房(fáng)贷款利率有关事项的通知》，调整两类住房贷款利率(lǜ)：一是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房按(àn)揭；二是购房时不符合当时的首套房要(yào)求，但受益于政策调整新认定为首套房。但(dàn)存量二套房贷(dài)利率并不在此次下调范围内。

　　此(cǐ)政策下，去年9~10月，存量房贷利率进(jìn)行了一次统一调(diào)整。中信证券研究称，从调整结果(guǒ)来看，根据央行《2023年(nián)第四季度中国货币政(zhèng)策执行中国房地产报：存量房贷利率，等待下调报告》，超过23万亿元存(cún)量(liàng)房贷的(de)利率完成下调，调整后加权平均利率为(wèi)4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少(shǎo)借款人利息支出约1700亿元(yuán)，惠及5325万户、约(yuē)1.6亿人，此部分利息支(zhī)出约占商(shāng)业(yè)银行2023年(nián)总(zǒng)营业(yè)收入的2.4%。

　　“考虑到大(dà)部分按揭在今年1月(yuè)1日经历重定价，少部分按揭在今年(nián)2~8月经历重定价，以及(jí)今年以来(lái)存量(liàng)高定价按揭提前还款，我们(men)估(gū)算，当前存量(liàng)房贷(dài)加权平均利(lì)率会在3.9%~4%左右。”中信证券研究称。

　　当前中国房地产报：存量房贷利率，等待下调新增按揭利率在什么水平？根据央行发布的《2024年第二季度(dù)中国货币政策执行报告》显示，2024年6月(yuè)，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。这个利率还在下降中。

　　据中(zhōng)原地产研究院(yuàn)统计，2024年(nián)8月全国(guó)首套房平均利(lì)率为3.25%左右，二套房(fáng)贷(dà中国房地产报：存量房贷利率，等待下调i)款平均利率为3.6%左右。广州首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。

　　这意味着，存量房贷利率(lǜ)与最新房贷(dài)利率(lǜ)之(zhī)间仍有(yǒu)着80个基点左右的差距。高利(lì)差(chà)下，许多贷款人瞄准了提前还贷。“提前还贷真的会上瘾，因为可以省下不少利息。”一位购房者说。

　　直接影响就(jiù)是，银行的按揭贷余额大幅缩水。央(yāng)行发布的《2024年二季度金融机构贷款投(tóu)向统计报告》显示，2024年二季度末，个(gè)人住房贷款余额(é)37.79万亿(yì)元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额减少了(le)3800亿元。其中(zhōng)，六大国(guó)有商业银行按揭贷余额减少3119亿(yì)元。

　　多家银行将个人住房(fáng)贷款余额(é)下降归因于(yú)，房地产市场调(diào)整和提前还贷(dài)规模增加(jiā)。国泰君安研究显(xiǎn)示(shì)，2024年4月(yuè)，居民早偿率指数达到37%的历史高位(wèi)，反映(yìng)居民提前还贷行为明(míng)显增多。

　　还有的(de)购房者，迫于房价下行以及房贷利率过(guò)高原(yuán)因，不得不选(xuǎn)择出售房子，“因为每(měi)一天都在亏钱，实在不划算”。无形中，再次推高二手房挂牌量(liàng)。存量房贷利率下调(diào)，成了迫在眉睫的事。

　　“准备先观望下存量房贷利率是否能(néng)下调，再决定是否提前还贷。”本打算(suàn)再还一笔房贷的(de)张先生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调(diào)利(lì)率，就(jiù)可以(yǐ)把省下来的钱用来消费(fèi)了。

　　利率应该市场化

　　对于银行而(ér)言，在(zài)降低利率减(jiǎn)少一定利润(rùn)与信贷资(zī)产(chǎn)流失之间，前者似乎(hū)更为可取。

　　“利率应该市(shì)场化(huà)，存量房贷利率下(xià)调本(běn)就该如此。反之，未来利率上升了，存量房贷利率也要往上(shàng)升。现在银行不动存量房贷利率，是因为政策限制。”住房金融高级经济师成枫说。

　　所谓利率市(shì)场(chǎng)化，就是把利率的(de)决定权交给市场，由(yóu)市场主体自(zì)主决定利率(lǜ)的过程。

　　成枫表示，国外(wài)利率就是市场化。如果说利率降了，存量(liàng)房贷客户(hù)可以与现有贷款机构重新协商贷(dài)款(kuǎn)条款；或者与其他银行进行转按揭。转按揭就相当于用新利率替换原有利(lì)率，但是目前(qián)国内的政策还不(bù)允许(xǔ)这(zhè)样做。“从国家而言，以人民为中心，存量房贷利率(lǜ)下降的可能(néng)性比较(jiào)大。”

　　什么(me)是存量房贷转按(àn)揭？

　　“转按揭”是(shì)指(zhǐ)已在银行(xíng)办理(lǐ)按揭贷款的借款人(rén)，向原(yuán)贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押率、借款人等），或是将(jiāng)现有按揭贷款转入其他银行，并按照(zhào)最(zuì)新贷(dài)款要素签订合同(tóng)。

　　在2007年9月前，监管层面并(bìng)无(wú)明文的转按揭政策限制。彼(bǐ)时，多家银行开展转按(àn)揭业务，并伴(bàn)随着“房价重估(gū)追加(jiā)按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行指导取消转按揭(jiē)、加按揭贷款业务(wù)。2007年9月，央行、原银监会发(fā)布《关于加强商业性房地产信贷管(guǎn)理的通知》，要求“商业银行不得发(fā)放贷款额度(dù)随房产评估价值浮动、不指明用途的住(zhù)房抵押贷款；对已(yǐ)抵押房产，在(zài)购房人没有(yǒu)全部归还贷款前(qián)，不得以再(zài)评估后的净值(zhí)为抵押追加贷款”。

　　2007年12月，当时的央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议表示，“要坚决取消转按(àn)揭、加按揭贷款。不得(dé)发放无指定用途、无真实交易(yì)的转按(àn)揭住房贷款”。他认为，银行的转按揭业务成(chéng)了(le)炒房(fáng)者的投机工具，获得(dé)资金后购买多套住房或进(jìn)入股(gǔ)市，从而加剧了楼(lóu)市和股市的泡沫。

　　2019年8月26日，央行发布公告〔2019〕第16号文，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

　　现在(zài)的(de)房地产市场供求关系，已经发生根(gēn)本性变化。一些限制性行政手段，或许也到(dào)了该(gāi)退出的时候了。

　　“重新做转(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能发生(shēng)的。”瑞银大(dà)中华金(jīn)融行业研究主管颜(yán)湄(méi)之认为，我们估算存量房贷利(lì)率约4.1%，但一线城市最(zuì)近新发放的房贷利率不(bù)到3%，利差会引(yǐn)发房贷人的抱怨(yuàn)。同时(shí)，政府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调(diào)的(de)可能性。

　　“存量房贷降(jiàng)息(xī)有可能，但不一定允许‘转按揭’，更(gèng)有可(kě)能(néng)是降低存量按揭加点。”浙商证券银行研究团队认(rèn)为，“转按揭”相(xiāng)当于原先(xiān)在(zài)A银行贷(dài)款的居民，可以(yǐ)在B银行(xíng)以最新利率贷款(kuǎn)来置换原先贷款，涉及跨行(xíng)合作等，流程(chéng)复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争(zhēng)。

　　存量房贷利率调整或转按揭，对银行(xíng)最直(zhí)接(jiē)的影响就是息差和利(lì)润。

　　中金公司预测，如果新一轮存量按(àn)揭利率调整平均(jūn)下(xià)调60个基点(diǎn)，估算存量按揭利率下调影响银行净(jìng)息差(chà)7个基点。不过，当前存款利率下调可以(yǐ)对冲存(cún)量房贷利率下调给息差带来的压力。考虑到本轮存量房贷利率(lǜ)调整空间(jiān)可能大于2023年，银行(xíng)负债的调整幅度应(yīng)至少为15个基点左右。如果负(fù)债成本调(diào)整到位(wèi)，预计(jì)存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果(guǒ)为(wèi)中性。

责任编(biān)辑：张文

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