又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重磅新品(pǐn)。

4月30日，中金印力REIT将(jiāng)正式上市交易。随(suí)着这只REIT上市，首批4只消(xiāo)费基础设(shè)施REITs全部成(chéng)功上(shàng)市。

值得一提的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成(chéng)绩单，一季度可分配金额基(jī)本达到预期，底(dǐ)层资产(chǎn)出租率维持较高水(shuǐ)平。

第四只消费(fèi)REIT明日上市(shì)

据深交所消息，中金印力(lì)消费REIT将(jiāng)于4月30日(rì)起(qǐ)在深交所上市交易，成为第(dì)四只(zhǐ)上市的消费类基础设施公募(mù)REIT。

上市交易公告书显示(shì)，中金印(yìn)力消费REIT基金份(fèn)额总额达到10亿份，存续期设定为25年。在此(cǐ)前的(de)发(fā)行阶段(duàn)，中金印(yìn)力消费REIT就受到认购资金追捧(pěng)，公众(zhòng)发售部分提前结束募集。

公告(gào)显示，中金印力消费REIT的募集资(zī)金总(zǒng)额为(wèi)32.6亿元人民(mín)币，其投资(zī)目标主要(yào)是(shì)获(huò)取基础设施项(xiàng)目租金、收费等稳定现金流。基金的投资(zī)策略规定(dìng)，投资于基础设施资产支持证券(quàn)的比例不低(dī)于基金资产的80%，以(yǐ)确保投资组合的(de)稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在该(gāi)基金(jīn)的持有份额占比高达96.21%，个(gè)人投资者的持有(yǒu)份额则为3.79%。前十(shí)名(míng)持有人中(zhōng)，包括了印力商用置业有(yǒu)限公司和深圳市地铁集团有(yǒu)限公司等知名企(qǐ)业。

从中金(jīn)印力消费REIT的底层资(zī)产——杭州(zhōu)西溪印象城来(lái)看，其在2014年至2022年的年加(jiā)权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约(yuē)为98.1%，截至2023年9月30日出租(zū)率已达到99.6%。自2013年开业(yè)以来，该项目营业额呈(chéng)上升趋(qū)势，2022年(nián)总(zǒng)营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再(zài)创历史新高。

作(zuò)为万科旗(qí)下(xià)的购物(wù)中心(xīn)开发与运营(yíng)平台，印力(lì)集团截(jié)至2023年10月的运(yùn)营管理(lǐ)项目超164个，遍布(bù)全国53个城市，管理(lǐ)面积近1200万平方米，资产规模近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础(chǔ)设施REITs正式获批，今年一季(jì)度，华(huá)夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT3只消(xiāo)费类REITs先后完成募集，并于3月中旬成功上市交易。

从(cóng)3只已上市消费REITs表现来看，嘉实物美消费 REIT表现(xiàn)最佳，上市一(yī)个多月以来涨(zhǎng)超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨幅。

首(shǒu)批(pī)消费(fèi)类REITs一季报符合预期

上市一个月后(hòu)，我国首批上市的三只消费类基础设施公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本符合预期。

整体来看，嘉实物美消费REIT、华夏金(jīn)茂(mào)REIT、华夏华润商业REIT三个项目(mù)一季(jì)度可分配金(jīn)额基(jī)本达到预(yù)期，其中物美消费REIT可供分配金额达成率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年(nián)1月31日成立以来营收(shōu)为1887.58万元，净利润(rùn)达663.93万元，可供分配金额为1211.32万(wàn)元。此前招募说明(míng)书显示，2024年可分配金(jīn)额的预测值为6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比重(zhòng)进行加权，报告期内可分配金额(é)完成率为18%。

华夏金茂商业REIT一(yī)季报实现收入为(wèi)1462.13万元(yuán)，净利润达到281.87万元(yuán)，当期可供分配金额为887.27万(wàn)元，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前(qián)市场规模最大(dà)的消(xiāo)费(fèi)REITs，华夏华润商业REIT自(zì)2月7日成立以来实现(xiàn)可供分配金(jīn)额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测值为3.41亿元，占比15%。

值得一提的是(shì)，华夏华润(rùn)商(shāng)业REIT报告(gào)期内实现营收为1亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润为-426.58万元。另(lìng)据(jù)招募说明书(shū)显示，2024年净利润预测为-4183.36万元，年(nián)度核心支出用于购买项目公司股权(quán)。2025年，这一预(yù)测数字将回正(zhèng)至1332.28万元。

一季报显示，三(sān)只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施项目是以超市为主力店的社区商业，包括位于(yú)北京市的(de)大成项(xiàng)目、玉蜓桥项目、华天项(xiàng)目和德胜门项目。截至2024年3月末(mò)，上述资产(chǎn)整(zhěng)体(tǐ)出租率为98.33%，招募说明书显示，2023年6月(yuè)末，四个(gè)项目(mù)的又一只消费REIT，明日上市！总出租(zū)率(lǜ)为88.71%。

作(zuò)为华夏华(huá)润商业REIT底层资产的青岛万象(xiàng)城，截(jié)至一季度(dù)末出租(zū)率为99.16%，较去年年中的98.49%进(jìn)一步(bù)提升。华夏金茂REIT底层(céng)资产(chǎn)长沙(shā)览(lǎn)秀城一季度末出(chū)租(zū)率维(wéi)持在98.26%。

值(zhí)得一提的是，从(cóng)整个公募REITs市场看，3只消(xiāo<又一只消费REIT，明日上市！span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>又一只消费REIT，明日上市！)费类(lèi)REITs一季度出租率排名较为居前。消(xiāo)费类REITs底层资产租户结构相(xiāng)对稳定、分散化程(chéng)度(dù)较高的(de)特点，相较产权类资产而言，集中退租(zū)风险(xiǎn)更低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增收(shōu)、提升品(pǐn)牌作为底(dǐ)层资产运营的核心方向。比如，华夏金(jīn)茂REIT一季报(bào)称，长沙览秀城(chéng)项目合理利(lì)用场(chǎng)内空间，通过多经业务和联营代销业务丰富消费场景并拓宽了(le)收(shōu)入来源。华润商业(yè)REIT则指出(chū)，青岛(dǎo)万象城(chéng)正在进行(xíng)局部业态(tài)主动优化调整(zhěng)与装修改造，进一步提升项(xiàng)目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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