听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清(qīng)源“房屋养老金”

助力城市健康(kāng)发展

缘起

2024年8月20日，上海市第十(shí)六届人大常(cháng)委会第十五次扩(kuò)大会议上，龚正市长具(jù)体介绍了深入推进改革开放、培育发展新质生产力、深入推进长(zhǎng)三(sān)角一体化发展、深化人民城市建设等方面工作。其中，提到房屋养老金制度，主要服(fú)务于(yú)房屋体检、房屋保险以及房(fáng)屋(wū)“小修小补”的支付。上(shàng)海考虑分两步推进：第一步，今(jīn)年先行在浦(pǔ)东等区开展试点；第二步，在试(shì)点基础上，明年全市推(tuī)开。

背景&逻辑

中国城市化阶段(duàn)呼唤“住房养老金”制度

自1978年改革开(kāi)放以来，中国城镇化进(jìn)程历经40多年快速发展，取得了举世瞩目的(de)成(chéng)就。2023年，我国常住人口城(chéng)镇化率(lǜ)达到了66.16%，提(tí)前实现了“十四(sì)五”规(guī)划目(mù)标。对照城镇化国(guó)际指标看，我国城镇化已进入“下半场”，从无到有，从有到优，在提(tí)升城镇化质量水平上，依然有很大的(de)发展(zhǎn)空间。近年来，学界等社(shè)会群体关于建立“房屋养老金”（或称“住房养老金”）制度的呼声越来越高，以提(tí)升居民的(de)居住品质和住房可持续发(fā)展。“住房养老金”的本质是(shì)一种长期(qī)住房(fáng)储蓄投资机制，旨在为房屋的维修、更新改(gǎi)造以及未(wèi)来(lái)的重建(jiàn)提供资(zī)金保障。我国存量房检测和工程保险市场规(guī)模超千亿，房屋养老金制度的建立和完善有望加速已售房(fáng)屋检测和工程质量潜在缺陷保(bǎo)险（IDI）等业务(wù)需求放量。

“中国方(fāng)案”可借鉴“他山之石”

“住(zhù)房养老金”的概念源于国外，美国、新加坡、日本等国家都建立了比较完善(shàn)的住房养(yǎng)老金制度，对探索适合中国国情的住房养老金(jīn)制度具(jù)有参考价值。1977年(nián)美国颁布《统一区分所有(yǒu)物业权法》，其物业管(guǎn)理通常(cháng)由(yóu)专业物(wù)管公司或业主协会负责。房(fáng)屋维护资金由(yóu)业主缴纳，通常包括物业保养(yǎng)费和维修准备金，后者类似中国已实行的住宅维修基金。美国业(yè)主协会每年编制预算方案(àn)时，会考虑业主承受力和(hé)周边物业情况。美国业主(zhǔ)协会通常会购买物业保险，为物业提(tí)供全面保障，结合信托基金等(děng)措施从而使物业保值增值，维护全体(tǐ)业主利益。新加坡“备用金”制度来源于1968年制定的《地契分层法令》，住宅小(xiǎo)区管理费(fèi)中包(bāo)含(hán)维修资金，此外(wài)，新加坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和(hé)管理。日本为住(zhù)宅维修专门设立了(le)修缮积立金制(zhì)度，分长期维护、紧急维修两类(lèi)，一般由业主委员会决定(dìng)，并选定有(yǒu)能力的管理公(gōng)司(sī)进行监管。各国“住房养(yǎng)老金”制度下更新后的老旧社区房地产价值与(yǔ)税收提升，形成良性循环，最终通过这一制度使得城市住宅保(bǎo)值增值，得以健康(kāng)持续发展。

中国在已有“个人账户”基础上(shàng)将聚焦“公共账户”建立

24年8月23日(rì)住建(jiàn)副部长董建(jiàn)国在“推动高(gāo)质量发展”系列(liè)发布会(huì)上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房(fáng)屋保险三项(xiàng)制度，构建全生(shēng)命周期的房屋安全管理(lǐ)长效机制(zhì)，上海等22个城市目前正在开展试点。以上海为例，今年将于浦东新区先行试(shì)点，明年全市铺开。我国房屋养老金分为公共(gòng)账户和个人账户。现行房屋养老金（个人(rén)账户）主要指住(zhù)宅专项维修资金，系居民购房办理房屋产权证时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元。此次(cì)建立的房屋养老金(jīn)制度主要使用公共资金建立公共账户，按(àn)照“不增加个人负担、不减(jiǎn)损个人权益”的原则，由地方政府探索(suǒ)资金筹集渠道，潜在资金来(lái)源包括地方财政补(bǔ)贴、土地出(chū)让金按比例拨付、住房公积金增值收益(yì)分配等，旨在弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短板，有望(wàng)为存量房安全体检、安全管理、维修更新补助(zhù)提供稳定资金池。

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催化引擎

中国经济或行(xíng)业复苏超预期

房屋养老金制度试点落地超预期

“公共账(zhàng)户(hù)”进程超预期等

风险提示

宏(hóng)观经济复(fù)苏不及预期；
市场需求不及预期；
制度建设不及预期；
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政策(cè)试点落地不及预期等。

本(běn)文内容编辑：江浩登记编号：S1130517110002

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（转自：国金证券第5小时）

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