从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加 速开拓第三方市场

　　来源：中国经营报

　　本(běn)报记者(zhě) 方(fāng)超 张家振 上海报道

　　营(yíng)收、净利润增速双双下滑，上市物(wù)企2024年“半年考”成绩单难(nán)言亮眼(yǎn)。

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市(shì)物企营收同比增长4.7%，增
速(sù)较去年同(tóng)期同比下降6.1个百分点(diǎn)，净利润(rùn)则同比下降29.9%。此外(wài)，多家上市物企净利润持续亏损。

　　《中国经营报》记者注意到，截至9月(yuè)4日，仍有瑞(ruì)森(sēn)生活服务(wù)（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市(shì)物企半年报“难产”。其中，佳源(yuán)服务近日发布公告，宣布进(jìn)一步延迟刊发2022年年度业绩(jì)、2023年中期(qī)业绩、2023年年度业绩、2024年中期业绩，并将另行公(gōng)告刊发相(xiāng)应年度业(yè)绩及寄发(fā)报(bào)告的(de)时间。

　　在业绩压力持续增大的(de)同时(shí)，如(rú)何进一步(bù)摆脱对地(dì)产母公司依赖、在细分赛道树立自身(shēn)优(yōu)势、加速开拓第三方市场等，成为上市物企亟待解决的问题。例
如(rú)，万物云(yún)（02602.HK）管理层日前在(zài)2024年上半年业绩会上坦言，物企很难与开发商“一刀两断(duàn)”。

　　“物业管理行业正从增量(liàng)与存量并重的(de)‘蓝(lán)海市场’转向以存量为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行业竞争肯定会更加激烈。”中指研究院物业(yè)事业部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞争激(jī)烈，但预计到2025年，全国物(wù)业管(guǎn)理规模仍将超过300亿平方(fāng)米，空间足够容纳众多企业(yè)参与。

　　营收(shōu)净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显示，2024年上(shàng)半(bàn)年(nián)，上市物(wù)企实现营业总收入1466.6亿元(yuán)，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个(gè)百分点(diǎn)。纵观整个行业，仅有(yǒu)从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场碧桂园服务(wù)（06098.HK）和万物云(yún)两(li从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场ǎng)家上市物企营收规模突破 了百亿元大关(guān)。

　　尽管行业整体(tǐ)承压，但依然(rán)有多家物(wù)企营收跑赢了大市。以滨江服务 （03316.HK）为例，财务数据显(xiǎn)示，今年上半年营收达到16.50亿(yì)元，同比增长38.7%。这一增速也助力滨江服务成为(wèi)2024年上半年上市(shì)物(wù)企(qǐ)营收增速冠军。

　　此外，德商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营(yíng)收增速(sù)分别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业 的表现(xiàn)较为(wèi)亮眼。

　　几家(jiā)欢喜几家愁。记者初步统计发现，与上述企业(yè)相比，更多的上市物企(qǐ)今年上半年的营收增(zēng)速仅为个位数，其中有26家(jiā)上市物企介于0—10%之间(jiān)，17家(jiā)企业
为负值。

　　引发外界关注的是(shì)，今年(nián)上(shàng)半年，上市物(wù)企营收增速整体不理想的(de)原因何在？

　　“主要是因为上游房地产行业(yè)深度调整，导致增量(liàng)市场增长放缓(huǎn)。”牛(niú)晓娟向记者分析称，上市物企营收增速放缓(huǎn)，还与物(wù)业市场(chǎng)竞(jìng)争加剧、外拓难度进一步加大和并购市场冷淡有关。“此外，物企主(zhǔ)动放弃了(le)一些效益差的项(xiàng)目，多方(fāng)面因素导(dǎo)致物企新增在管面积增速(sù)放缓，营收增速下滑。”

　　此外，国内还有多家上市房企下属的(de)物企虽(suī)未实现上市，但物业板块成(chéng)绩单随(suí)着地产(chǎn)母公司半年报同步对外披露。

　　龙湖(hú)集(jí)团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其中的(de)典型企业。龙湖集团相(xiāng)关(guān)负责人向记者介绍，2024年上半年，龙湖(hú)智创生活实现收入总额57.8亿(yì)元，同比增(zēng)长10.2%，保持两位数增长，期内毛利(lì)率31.4%，在行(xíng)业(yè)内(nèi)处于(yú)较高水平。

　　与营收状况相(xiāng)比，上市物企2024年上半年的盈(yíng)利表现更(gèng)难 言乐观。

　　克而
瑞(ruì)物管统计数(shù)据显(xiǎn)示，2024年上半年，上市物企净利润总(zǒng)额91.9亿元，同比(bǐ)下降29.9%。“这反映出行业依旧陷入增收(shōu)不增
利的困境(jìng)，物企盈利能力大幅(fú)减弱。受困于关联
房(fáng)企风险尚未完全出清(qīng)，部分物企(qǐ)计提大
额减值(zhí)准备，导致亏损。”

　　牛晓娟(juān)也向记者分(fēn)析称，今(jīn)年上半年，上市物企盈利(lì)表现差，也与“关联(lián)方应(yīng)收 账款(kuǎn)减值(zhí)准备及前几年并购形成的(de)商誉减值，进一步压(yā)缩了利润空间”直接相关。

　　“上 市物企包括社区增值在内的(de)高毛利业(yè)务(wù)开展不(bù)及预期(qī)，导致利(lì)润受影响。同时，包括人力成本在内的各项成本上(shàng)升(shēng)，也直接(jiē)影(yǐng)响物企(qǐ)的盈利能力。”牛(niú)晓娟直言。

　　很难与开发商“一刀两断”

　　在整体业绩表现不理想的同时，上市物(wù)企独立性也受到外(wài)界关注。

　　例如(rú)，在摆脱对地产母公司的依赖方(fāng)面，2024年上(shàng)半年，万物云的开发商关联(lián)业务占比(bǐ)同比已下降(jiàng)至10.1%。来(lái)自关联方的应收账款为38.18亿元(yuán)，增幅(fú)达到(dào)53.52%。

　　“万物云是‘万科(kē)养大的(de)孩(hái)子’，双(shuāng)方水乳(rǔ)交融，是剪不断、理还乱的关系，我们既希望能保(bǎo)持业务的相对独立性，同时感情上又很(hěn)难做到投资人说的‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在(zài)近期(qī)召开的(de)万物云(yún)中期业绩发布会(huì)上表示。

　　“我国快速壮大的头部物企是过去20年房地产行业快速发展(zhǎn)的伴生产物，这就注定了(le)其在基(jī)因上与地产关(guān)联方千丝万缕(lǚ)的关联性。”东吴证(zhèng)券研(yán)报分(fēn)析认为，在房地产行(xíng)业开始调整之际，物企受到关联方的影响，不仅体现在业绩(jì)方面，估值也受到持续的(de)冲击。

　　“行业离真正完全的市场竞争还有很远的(de)距离，当前大部分物企隶属于房地产母(mǔ)公司，要完全市场化还是有一定难(nán)度。”绿城服(fú)务(wù)（02869.HK）董事会主席杨掌(zhǎng)法日前也表示。

　　记者注意到，在努力摆脱对(duì)地产母(mǔ)公(gōng)司业务依赖的同时，不少上(shàng)市物企正(zhèng)加速开(kāi)拓第三方市场。

　　根据永升服务(wù)（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来自第(dì)三方的在管面积达1.8亿平方米(mǐ)，同(tóng)比增长10.9%，占(zhàn)总在管面积(jī)的比例为74.4%。今(jīn)年上半年，新增市(shì)场开拓规模超3700万(wàn)平方米，新拓年饱和营收同比提高48.1%，超过8亿元(yuán)。

　　记者还从世茂服务（00873.HK）方面(miàn)获悉，今(jīn)年上(shàng)半年，世茂(mào)服务合约面积约3.3亿平方米
，在管面积约2.5亿平方米(mǐ)。其中，在管及合约面积来(lái)自独立第三方的占比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的是，梳理相关上市物(wù)企半年报可(kě)发现，目前依(yī)然有相当数量物(wù)企(qǐ)的在管及合约面积中，来自独立第三方(fāng)的占(zhàn)比较(jiào)低。在此情形下，上市物企业绩也受到地产母(mǔ)公司影响。

　　“物企与开发商(shāng)大多存在业务(wù)关系。由于开发商面临较大的资金压力，物企难以按时收
回部分应收账款，这对现金流和财务状况带来了一定(dìng)的影响(xiǎng)。”牛晓(xiǎo)娟表示，“当前，物企的确(què)很难与开发(fā)商‘一(yī)刀(dāo)两(liǎng)断’。但长期来看，来自第三方在管面积增长趋势不变，物企(qǐ)的独立性(xìng)将进一步提升，地产开发商对于物企的影响也有望进一步降低。”

　　跨界开拓新(xīn)赛道(dào)新(xīn)业务

　　为了应对(duì)日益激烈的市场(chǎng)竞争，多家(jiā)物企加速开拓“第二(èr)增长曲线(xiàn)”。

　　“在(zài)住
宅开发项目交付减(jiǎn)少的背景(jǐng)下，商企服务的(de)拓(tuò)展空间更有想象
力，我们会更(gèng)进一步聚焦在大(dà)客(kè)户跟随、区域加密和服(fú)务 产(chǎn)品延展上(shàng)。同时，拓宽增值服务‘围栏’，用科技赋能实现管理提效(xiào)。”在2024年中(zhōng)期业绩发(fā)布会(huì)上，龙湖集团(tuán)管理层表示。

　　龙湖集团相关负责(zé)人告诉记者，今 年上半(bàn)年，龙湖智创生活的服务半径不断拓宽，建立起了较高的门槛与壁垒，新增了东莞华为(wèi)松山湖产业园(yuán)、杭州蚂蚁集团(tuán)飞天园区、北京蚂蚁创新科技总部和杭州网易总部等项(xiàng)目。

　　与龙湖智创生活类(lèi)似，永升服务也正谋求非住宅业(yè)态进一(yī)步(bù)突围。据永升服务方面介绍，今年上半年，公司聚焦医院、学校、企业
等重点业态赛
道，新拓展了苏(sū)州贡湖科创园(yuán)、西(xī)宁青海大学附属医院等超过(guò)180个非住宅项目。截至今年6月底
，公司非住宅(zhái)物业实现收入约(yuē)10亿元，占(zhàn)公司总收入的比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业务(wù)外，也有 多(duō)家物企正(zhèng)跨界进入环保服务领(lǐng)域。

　　8月(yuè)26日，世茂新能·淮安RDF项目签约暨启动仪式在江苏省淮安市淮阴(yīn)区举行
。世茂服(fú)务方面表示，该项目由世茂服务和中证投融联合打造，通过创新升级一(yī)般固废的收集、运输、处理模式，可将一般固废生(shēng)产成(chéng)可替代煤(méi)的低碳燃料，以实现(xiàn)固废再利用。

　　“对于(yú)世茂服务而(ér)言，RDF项目是一项既创新又跨界的尝试，是多元化业务发展的(de)延伸，是(shì)‘城市大(dà)管(guǎn)家’战略实践(jiàn)落地的重要组成部
分(fēn)，更(gèng)是我们向环保服务相关产业迈(mài)出(chū)的(de)战略性(xìng)一步。”世茂服务(wù)执行董(dǒng)事、总裁邵亮(liàng)表示。

　　受到(dào)市场关注的是，在当前物业市场中(zhōng)，不少物企开拓各(gè)类新(xīn)赛道多时，但基础物业(yè)服(fú)务依然占据较高比例，“第二增长曲线”表现并不理想，原因何在？

　　“新赛道有其专业壁垒(lěi)，物企面临着竞争力(lì)不足，缺乏相应技术(shù)、经验和资源问题。”牛晓娟分析认为，整(zhěng)个大环境不利于新赛道的开辟，消费降(jiàng)级、投入萎(wēi)缩等进一步打(dǎ)压了物企开拓创新的勇(yǒng)气。

　　对于开(kāi)拓多(duō)元化业务，牛晓娟建议，物企应该首先聚焦自身“能力圈”。“建议物企根据自身(shēn)能(néng)力和战略规划，将企业核心资源、核心(xīn)能力聚焦(jiāo)到核心业务上，追求聚(jù)焦深耕，同时要前瞻性(xìng)地培养创新思维和跨界业务能力，以适应开展(zhǎn)细分赛道(dào)业务(wù)开拓需(xū)要(yào)。”

责任编辑(jí)：李桐

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