多家大行APP“存量房贷
利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成 焦点

随着(zhe)国庆金九银十的(de)传统旺季到来，存量(liàng)房贷(dài)成为市场热议话题。

9月5日，网络
消息称工商银行(xíng)、招商银行(xíng)等 多家大行APP测试“存量房贷利率调(diào)整”功能(nén多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点g)，财联社记者咨询工商(shāng)银(yín)行(xíng)、招(zhāo)商银行客服，得到回应称存量(liàng)房贷利率调整的申请端(duān)口(kǒu)为(wèi)去年统一调整(zhěng)存量房贷(dài)利率所设，并非最新上线。

不过，对于存量房贷的关注热度未减。

本周(zhōu)一，对于上周五市场传闻放开(kāi)转按揭业务(wù)，招(zhāo)行行长王良表(biǎo)示，尚未接收宏观管理部门、人民银行或者金融总局的意见，也没有(yǒu)征求过商业银行等各方面的意见。

不(bù)过，王良认(rèn)为(wèi)，一旦推出这方面的政策，会(huì)对银行(xíng)业的存量按揭利率带(dài)来负面影(yǐng)响。相信宏观管理部门(mén)会
做好充分的论(lùn)证和研究，之后再推出类似的政(zhèng)策。

9月5日，某大 行业务(wù)人(rén)士(shì)对财联社表示，转按揭目(mù)前仅限深圳(zhèn)地区可以操作，且 只限于商业贷款转公(gōng)积金贷款。转按揭涉及到结清(qīng)原有房(fáng)贷合同，再换(huàn)其 他银行(xíng)重新(xīn)申请房贷，如果没(méi)有统一政策，只(zhǐ)能视为抵押贷款操作。

9月4日，华西证券宏观联席首席分析师肖金(jīn)川(chuān)认为，今年7月政治局(jú)会议提出“及早(zǎo)储备并适时推出一批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利率下调，接下来也存在下调存量房(fáng)贷利率的可能性。

存量房贷已经下调一轮(lún)，成效显著

上述多位银行业(yè)务(wù)人士提到，去年央行(xíng)曾统一引导银行下调存量房贷的(de)利率(lǜ)水平。

中金公司9月2日报告显示，2023年10月，存量(liàng)房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放时城(chéng)市利率下限的方式，根据央行的统(tǒng)计，超过22万亿元存量房贷利率
下(xià)调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人(rén)，减(jiǎn)少借款人利息支出每年1600-1700亿元。

8月 30日，某大行深圳分行个贷人(rén)士对财联社表示，如果允许转按(àn)揭可能会涉(shè)及到同业竞争，甚至(zhì)打价格战，到时(shí)候银行(xíng)经营可(kě)能会更(gèng)难(nán)。不过，存(cún)量信贷利(lì)率应该还可(kě)以(yǐ)下(xià)调，对银行(xíng)的息差(chà)和供楼(lóu)压力都(dōu)有好处。

浙商证券梁凤
洁认为(wèi)，考虑(lǜ)到(dào)居民降低按揭利(lì)率的呼声较高，居民利息负担仍然(rán)较(jiào)重。预估目(mù)前银行按揭存量利率成本为(wèi)4.14%左右，对比6月新(xīn)发放按揭利率3.45%，还是有下调空(kōng)间。综合(hé)考虑，存量房贷降息(xī)有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是(shì)降低存量按揭(jiē)加点。

中金公司分析师(shī)林英奇测算(suàn)，按照 100 万元按揭(jiē)贷款、等额本息还款
计算，存量按
揭利率下调70bp估算可降低借款(kuǎn)人月供约400元，节(jié)约月供和(hé)总还款额约5%。

9月4日，华西(xī)证券肖金川认为，存(cún)量房(fáng)贷利率下调还可以抑制(zhì)提前还贷带来的压力。

根据央行《区域金(jīn)融运行报告 》，2023年8月全国个(gè)人住房贷款(kuǎn)提前还款(kuǎn)额达(dá)到4324.5亿元(yuán)。政策出台后的9-12月，房贷月均提前还款金(jīn)额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金川表示，利率下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高(gāo)于(yú)全国平均。

37.8万亿(yì)存量房贷(dài)减负，将拉动消费和经(jīng)济

从刺激消(xiāo)费和经济角度(dù)，肖金川发现，2023年四季度，全(quán)国城(chéng)镇居民消费倾向较 2019年同期低3.7个百(bǎi)分点。但是(shì)利率下调(diào)较多(duō)的地区中，湖北和江西较2019年同(tóng)期分别低2.4个百分点(diǎn)和1.3个百分(fēn)点。说明下调存量房贷利率较大的两个地区，其(qí)居民
消费倾向恢复相对更快。

今年7月政治局会议(yì)提(tí)出“及早储备并适时推(tuī)出(chū)一批增(zēng)量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利率(lǜ)下调，接下来也存在(zài)下调存量房(fáng)贷利率的可能性(xìng)。

肖金川测算，按照2024二季度存量房贷规模(mó)37.8万(wàn)亿(yì)元计算，居(jū)民部(bù)门每年需偿还的房贷利息最多可减(jiǎn)少约3000亿元。

中(zhōng)金公司林
英奇假设(shè)两(liǎ多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点ng)种政策情(qíng)形，假设全部按揭贷款(kuǎn)利率下调至新发放利率水平和转按揭的范围仅包(bāo)括(kuò)首套房房贷，分 别可以减少贷(dài)款人2400亿和2000亿的利息支出。

另一(yī)方面，存款利率或配(pèi)套同步下调。梁凤(fèng)洁认为，考虑商业银行息(xī)差压力较大，若降按揭存量利率，预计大(dà)概率(lǜ)配套降存款(kuǎn)成本，以对(duì)冲(chōng)银行息差压力。经测算，存款成本分别下降5-17bp，即可完全对冲存量按揭降(jiàng)息影响。

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