房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京(jīng)报道

　　近期(qī)，住房(fáng)和城乡建设部相关(guān)负责(zé)人宣布北京，上海(hǎi)等22个城市正在开展房屋(wū)养老金试点。当前试点的重(zhòng)点在于建(jiàn)立公(gōng)共账(zhàng)户，引发(fā)市场热议。

　　《中国经营报》记者了解到，在房屋养老金公共(gòng)账户尚处于探(tàn)索之际，当前我国针(zhēn)对房屋公共部位、公用设施设备的维(wéi)护和改造主要使用的仍是住宅专项(xiàng)维修资金。

　　据(jù)相关统计，目前中国住宅专项(xiàng)维修资金结余超过1万(wàn)亿元，其中上海、北京和杭州等城(chéng)市结余均超过百(bǎi)亿元(yuán)。但上海、北京、杭州累计使用资金仅占累计归集(jí)资(zī)金的10%左右，成都和深圳分别约为(wèi)4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。

　　使(shǐ)用效率受关注(zhù)

　　所谓
的住宅专(zhuān)项维修资金，是指(zhǐ)为了保障房屋安全与正常使用，旨在用(yòng)于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维(wéi)修乃至更换、重建的(de)费用。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，住宅专项维修资金适用范围包括：电梯主要部(bù)件需要进行维修或更换的；二次(cì)供(gōng)水系(xì)统设备部件磨损(sǔn)、锈蚀严(yán)重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏(huài)的(de)；消(xiāo)防系统出现功能(néng)障碍，或(huò)部分设备、部件损坏严重的(de)；楼内(nèi)排(pái)水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损
坏的；在其他规定(dìng)情况(kuàng)时，可以办理申请使用维修资金(jīn)。

　　在使用流程(chéng)上(shàng)，一般先由物业服务企业或房改(gǎi)售房单(dān)位根据(jù)维修和更新、改造项目(mù)提(tí)出使用建议；没(méi)有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，组织实(shí)施使(shǐ)用方案。

　　由物业服务企业、房改售房单位或(huò)者相(xiāng)关业主持有关材料，向区住建房管部门申请列支。区住建房管部门(mén)审核同(tóng)意后，向市住房资金管理部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区管(guǎn)理部将所
需住宅专项维修资(zī)金(jīn)划转至维修单位。

　　克而(ér)瑞物管研究员芮娟告(gào)诉(sù)记者，根据2008年开始执(zhí)行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅(zhái)专项维修资金的使用需要经过多个部(bù)门的审批，包(bāo)括(kuò)业主委员会(huì)（或物管会）、物业服务企业、房屋专(zhuān)项维(wéi)修资金管理机构(gòu)以及可能涉及的相关部门（如市场监管局、住建委等）。这些部门之间需要协调配合，但往往由于(yú)沟通(tōng)不畅或职(zhí)责(zé)不清，导致审批流程复杂且耗(hào)时较长。

　　此外(wài)，部(bù)分代管部门未建立(lì)健全的维修资金相关内控制度，导(dǎo)致资金管理
和使用过程中存在漏洞和(hé)风险。

　　芮娟进一步解释，在申(shēn)请(qǐng)使(shǐ)用维修(xiū)资(zī)金时，通(tōng)常(cháng)需要获得专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的业(yè)主且占总人数三分之二(èr)以上（即“双三分之(zhī)二”）的(de)业主同意。然而，在实(shí)际操作中，由于业主意见不一，往往难以在(zài)短时间内(nèi)达成一致，导
致申请过程(chéng)受阻或延误。很大问题(tí)卡(kǎ)在三分之二达成一致存在困难，业主层阻力比较大。

　　比如，北(běi)京市规定，在支取住宅专(zhuān)项维修金时(shí)，一般需要“双三分之二”业主讨论通过后才能发起使用申请(qǐng)，然后才能由物业服务企业通过“北京市住(zhù)宅专项(xiàng)维(wéi)修资金管理系统”向区住建房管部门提交支取申请。

　　《住宅专项维修资金管理办法》进入执行阶段后，不少(shǎo)城市(shì)均就住宅维修资金使用效率(lǜ)问题进行优化。

　　2013年12月，北京市(shì)发布《关于简化程(chéng)序
方 便应急情况下使用住宅专项维修资(zī)金有关问(wèn)题的通知》（以下简称《通知》），明确规定了(le)六种可应(yīng)急使(shǐ)用专项维修资(zī)金(jīn)的情形：屋(wū)面防水损坏造成(chéng)渗漏的；电梯故障危及人身安(ān)全的；高层住宅水(shuǐ)泵损坏导致供(gōng)水中(zhōng)断(duàn)的；楼体单侧外立面五分之(zhī)一以上有(yǒu)脱落危(wēi)险的；专(zhuān)用(yòng)排(pái)水设施因坍(tān)塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统(tǒng)出(chū)现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设(shè)备维修、更新、改造的(de)。

　　同时，《通(tōng)知》还明确了各(gè)种(zhǒng)情况下(xià)应急使用维修资金的申请主体和受理部(bù)门，并简化申请程序，缩短付款时间。规定实施应急维修需要使用住宅专项维修资金(jīn)的，无须“双三分之(zhī)二”业主同意，但应当(dāng)事前告(gào)知业(yè)主。

　　今年夏季，受强降(jiàng)雨影响(xiǎng)，住宅小区(qū)房屋漏雨诉求集中，北京市住建委会同市住房资金管理中心(xīn)紧急调整住宅专项维修资金使用流程，明
确(què)先施工抢(qiǎng)险，再走公示、拨付资金程序。

　　根据北京市政府公布的数据，今年上半年，北京(jīng)全市维修资金使用16.82万户，使用金(jīn)额5.43亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长27%。其中，办理使用维修资金用(yòng)于电梯维修更新改造业务1200余笔
，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面防(fáng)水维修业务500余笔
，拨付金(jīn)额1.7亿元。

　　以(yǐ)电梯维修更新为例，据公开报(bào)道，目(mù)前北京市(shì)电梯保有(yǒu)量(liàng)已达到31万部(bù)。其中，居民(mín)住宅电梯15.5万部，占比达(dá)一半，使(shǐ)用时间15年以上的老旧电梯(tī)4.5万部，三成多的(de)居民住宅电(diàn)梯已“老龄化”。

　　据了解，2024年以 来，北京市市场监督管理局以接诉即办“每月一题”为抓手，与住(zhù)建在内的部门
协同联动，集中治理 ，出台多项举措加强老旧电梯安 全监管。

　　9月9日，北京市(shì)住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房(fáng)资金管(guǎn)理中心制定发布了《住宅老旧(jiù)电梯应急更换程序指引》（以下简称《指(zhǐ)引》）。

　　据了解，《指引》面向(xiàng)的是北京市住宅物业管理项目
中投入使用时间超过20年、按照《电梯制造与安装(zhuāng)安全规范》GB7588-1995及更早标准制造(zào)，且运行故障率(lǜ)高、群众反映强烈的在用 老旧电梯。《指引》明确提出，当电梯(tī)定期检(jiǎn)验报告结(jié)论为不合格(gé)且有一个(gè)以上(shàng)重
点检验(yàn)项目不符合，发生(shēng)危及安全使(shǐ)用情况时，可(kě)申请应急支取住宅专(zhuān)项维(wéi)修资金进行(xíng)电梯更换。

　　芮娟告诉记者，《指(zhǐ)引》从提出使用建议
、启(q房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？ǐ)动公告抄(chāo)告、编制(zhì)使用方案、组织比选、竣工验收、结(jié)果公告等九个环 节对电梯应急更换进行全过程指导，使得整个流程更加(jiā)清晰和标准化。为更换电梯所需的使用建议书、告知书、使用方案、工程验收单等编制了参(cān)考模板，填补了此前无制式模板(bǎn)的空白，减少了(le)申请(qǐng)人自行准备材料(liào)的(de)时间和难度。

　　同时，还引入专户管理银行提供第三(sān)方(fāng)服务机制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监(jiān)理、结(jié)算(suàn)审(shěn)价(jià)服务等，有(yǒu)助于加强施工过(guò)程
管理，同时 减轻业主全流(liú)程管理负担。

　　维修金不够怎么办？

　　目前，随着我国房地产市场逐渐(jiàn)进(jìn)入存量时代，老旧小区占比越来越高。截至(zhì)2022年年底，中国城镇
既有房屋中建成年份超30年房屋占比(bǐ)接近20%。另据住(zhù)房和城乡建设部最近披(pī)露的数据，我(wǒ)国目前有一大批存量住房(fáng)处于“中年维修期”，老旧小区占(zhàn)比接近40%。

　　而当前针对房屋公共(gòng)部位、公用设施设备(bèi)，例如电(diàn)梯、外立(lì)面防水、消防、上下水系统的维护和改造主(zhǔ)要依(yī)赖于住宅专(zhuān)项维修资金。浙商(shāng)证券首席(xí)分析(xī)师(shī)杨(yáng)凡告诉记者，住宅专项维(wéi)修资金(jīn)由住户交纳，通常按(àn)照住宅建筑安装(zhuāng)工程每平方(fāng)米造价(jià)的5%至(zhì)8%收(shōu)取，2008年(nián)《住宅专项维(wéi)修资(zī)金管理办法》才进入执行(xíng)阶段，2008年以前住房维修资金相(xiāng)对(duì)较少。

　　此外(wài)，涉及归集住宅专(zhuān)项维修资金的房屋类型仅包括(kuò)商品住宅及售后公有住(zhù)房，维修(xiū)资金的规模能否有效覆盖(gài)长周期维度各类(lèi)住房维修保养以及当前的资金调取流程等(děng)有待进一步完善解(jiě)决。

　　今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发(fā)展”系
列主题新闻发布会上，住房和城(chéng)乡建设部副部长董建国在介绍关于“加快构建房地产发展新模式”时，提出了六(liù)项需(xū)要重点(diǎn)关注的工作，其(qí)中包括研究建立(lì)房(fáng)屋体检、房屋养老金、房屋(wū)保险制度构建(jiàn)全生命周期房屋安全管(guǎn)理长效机制。目前，包括上海(hǎi)在内的22个城市正在(zài)开展房屋养老金试点。

　　董建国强调，对(duì)于房屋养老金，个人(rén)账户通过交(jiāo)纳住宅专项(xiàng)维修资金已经有了，试点的重点(diǎn)是政府把公共账户建立起来。

　　据(jù)了解，公共账户由(yóu)政府负责建立，从试点城市看，地方政府可(kě)以通过财政补一(yī)点、土(tǔ)地出让金归集一些等方式筹集，但目前已有(yǒu)明确(què)举措建立公共账户的城市(shì)案例较少。

　　如何提升现有的住(zhù)宅专项维修基金使用效率，以及部分年代较为久(jiǔ)远的住宅(zhái)是否(fǒu)需要个人补缴相关资金，仍是(shì)市场关房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？注的重点。

　　据(jù)了解，北(běi)京市于1992年开始建立住宅专项维修资金制度，为(wèi)推动住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然(rán)而，当(dāng)前一(yī)些(xiē)住宅的专项维修金仍存在支取使用不便、补建续筹落 实难等问题。

　　对此，今年4月(yuè)份，由北京市住建委起草的《北京市深化住宅(zhái)专项维修资金管理改革的若干措施(shī)（征求意见稿）》（以下(xià)简称《征求意见稿》）提(tí)出，开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳住宅维修金。对于还未出售的房屋，由开发建(jiàn)设单位(wèi)交纳，待房(fáng)屋出(chū)售时再与购房人就已交(jiāo)纳(nà)的(de)住宅专项维(wéi)修(xiū)资金进行结(jié)算划转。如未足额交纳，则不予办理不动产登记。

　　对于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修(xiū)资金的情(qíng)况，《征求(qiú)意见稿》提出，应(yīng)交未交的房(fáng)改售房(fáng)单位要按国家和本市规定的商
品住宅专项(xiàng)维修(xiū)资(zī)金交纳范围和标准补建(jiàn)，可使用售房款补(bǔ)建，不足部分(fēn)应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继(jì)单位补建；如(rú)售房单位破产灭失(shī)，应由其上级单位补建；市属(shǔ)国有企业非经营(yíng)性资产(chǎn)移交的，应由(yóu)接收单位(wèi)补建。

　　改革措施施行后，售房(fáng)单位再按照房改政策出(chū)售(shòu)公有住房时，应在(zài)市住(zhù)宅专项维修(xiū)资金管理系统中建立专维资金账(zhàng)户。业(yè)主卖房或(huò)抵押时(shí)，要向不动产 登记机构(gòu)提供足(zú)额交纳住宅专项维修金的相关凭(píng)证。

　　除了利(lì)用住宅专项维修资金外，北京也有部分区政府因地制宜筹措住宅(zhái)维修(xiū)、更新资金(jīn)。比如北京朝阳区建(jiàn)立了住宅老旧电梯修理改造更新救济机制，以“政府鼓(gǔ)励，分类实施”为原则，针对住宅专项维修资(zī)金未交纳或交纳不齐(qí)全的住宅(zhái)电梯实施资金补(bǔ)助，鼓励物业或者(zhě)居民自筹一部分(fēn)资金，政府(fǔ)补助一部分资金，共同解决(jué)老旧住宅电梯更(gèng)新(xīn)难的问题。

　　据(jù)《北京日报》报道(dào)，位于朝阳区的卧龙小区，建(jiàn)于1997年(nián)，电梯投入使用近20年，但由于该小区住(zhù)宅专项维修资金交纳不足无法提取，无法(fǎ)筹集电梯更新资金，电梯更新一度停滞。今年(nián)，朝阳区市场(chǎng)监管局主动对接物业公司和小区居民代表，通过资金补助推动老旧电梯更新，其中救济(jì)资(zī)金占比近七成(chéng)。

责任编(biān)辑：李桐

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