北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北京分行、金融监管总(zǒng)局北京(jīng)监管局、北京住建(jiàn)委联合下发通知，优化离异家庭购房认贷政策。调整后，离婚不满一年且家(jiā)庭名下在北京市无成套住房，执行首套住(zhù)房(fáng)信贷政策。

这是(shì)继今年3月(yuè)27日不(bù)再执行“夫妻离异后，不符合限购规定的任何(hé)一方3年内不得在京购房”后，北京(jīng)市对(duì)离婚购(gòu)房政策的再度优化。

去年末以来，稳楼市政策继续平稳(wěn)释放。其中，一线城市的动作最引人关注。

去年(nián)12月，北京推出“首付比例下调”“普宅认定标准优化”“房贷利率调整”等一(yī)系列组合(hé)拳(quán)；今年2月，通州区解除“双限”；今年4月，北京调整(zhěng)绿色建筑的公积金贷款上限(xiàn)，并延长老旧小区改(gǎi)造项目的住房公积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳先后废止了“70/90”政(zhèng)策；广州对近郊区市场的(de)限(xiàn)购(gòu)政策进行了优化；上海对外地单身人(rén)士限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非(fēi)户籍人口的(de)购房门槛。

业内分析人士(shì)认为，单个政策的力度看似不(bù)大，但其释放节奏(zòu)较为平(píng)稳，并(bìng)正在形成累加效果。在各项政策的综合作用下，市场回(huí)暖(nuǎn)值得期待。

北京“317新政”压力渐除

北京对离婚(hūn)买(mǎi)房的政策(cè)限制，源于7年前的“317新政”。2017年3月17日，北京发布《关于完(wán)善商品住房(fáng)销售和差别(bié)化信贷(dài)政策的通知》，强调(diào)居民家庭名(míng)下已拥有1套住房，以及在北(běi)京市无住房(fáng)但有贷款记录的，以(yǐ)二套房的(de)标准进行(xíng)购买，即购买普通住房的(de)首付款比例不低(dī)于60%，非普通(tōng)住房的首付款比例(lì)不低于(yú)80%。一周(zhōu)后，作为该政策的(de)“补(bǔ)丁”，有关部(bù)门再度发文，明确离婚一年(nián)内贷款(kuǎn)买房，商贷和公积金贷款都算(suàn)做二套房。

2021年(nián)，北京又将离异后买房的限制年限提高至3年。

“317新政”还包(bāo)括限售政策、暂停发放25年(nián)以上(shàng)贷款等，被认为(wèi)是北京楼市的转折点。政(zhèng)策出台(tái)后，北京(jīng)市场的投资(zī)投机需求逐渐(jiàn)被挤(jǐ)出，市(shì)场交易量一度明显下(xià)滑，价格也有所回落。

2021年下半年以来(lái)，在房(fáng)地产市场去杠杆的大背景(jǐng)下，北京楼市继续进入深度调整中。多家研究机构相关负(fù)责人向21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北京多(duō)数区域(yù)的房(fáng)价仍然低于2017年初的水平。

北京(jīng)市统计(jì)局的数据显示，2023年，北京全市新建商品房销售(shòu)面积为1122.6万平方米，其中住宅销(xiāo)售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了33%和18%。

如(rú)今(jīn)，随着市场风险的出(chū)清和投(tóu)资投(tóu)机需求的退出，北京楼市已经发生了重大变化，这(zhè)类限(xiàn)制性政策(cè)的“使命”接近完成(chéng)。

广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，当前市(shì)场上留存的购房需求以刚需和改善性需求(qiú)为主。“过(guò)去楼市火热(rè)期间，想着法子钻(zuān)空子(zi)，比(bǐ)如离(lí)婚获得购房(fáng)资格、获得首套资格，现在这(zhè)些动机都(dōu)没有了。既然(rán)如此，这(zhè)类调控政策已无(wú)存在的必要”。

他还表示，另(lìng)一方面，作(zuò)为人(rén)口结构(gòu)变化的一大特征，现阶段离婚、单身、独(dú)居人(rén)群较多，必须要考虑这部分人群的合理住房需求，加(jiā)大支持力(lì)度。

此次(cì)调整之前，北京已于3月27日宣布，“夫妻离异(yì)后，不(bù)符合限购规定的任何一方3年内不得在京购房”政策废止。

近几个月来，北京还推出了下调首付(fù)比例和贷款利率、延长最高贷款年限、优(yōu)化普(pǔ)宅认定标准、优化(huà)公积金政(zhèng)策等措施。“317新(xīn)政”给北京楼市带来的压(yā)力，正在逐步解除(chú)。

政(zhèn北京稳楼市政策“小步快跑”g)策仍(réng)有优化空间(jiān)

除北京(jīng)外，其他一线城市也在不断释放(fàng)政策利好。今年以来，上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近(jìn)郊市场的限购政策进行了放松；上海针对特定(dìng)区域、人群，对限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房(fáng)门槛。

此外，苏(sū)州、杭州等(děng)一些热点二(èr)线城市也(yě)陆续(xù)出台相关的政策宽松措施。政策释(shì)放表现出“小步快跑(pǎo)”的节奏。

据中(zhōng)原地产统计(jì)，与去年相比，今(jīn)年各地出台稳楼(lóu)市政策的频次有所放缓，但一些新的措施开始出现，体现为(wèi)优化公积金政策、住房以旧换新、全面取(qǔ)消(xiāo)限购等。

叠加此前的(de)相(xiāng)关措施，政策效果正在逐渐显现(xiàn)。

根据(jù)统计局发布的数据，今年3月，全国商品房销(xiāo)售面积为1.13亿平方米，商品房(fáng)销售额1.08万亿元，虽然同比(bǐ)有所下(xià)降，但(dàn)达(dá)到去年下半年(nián)以来的月度高点。

4月16日，国家(jiā)统计局副局长盛(shèng)来运表示，支持房地产(chǎn)稳(wěn)定发展政策措施效果还在持续(xù)显现，并(bìng)在三个方面(miàn)带动了相关数据的改(gǎi)善(shàn)：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单(dān)”政(zhèng)策使企(qǐ)业国内贷款降幅收窄(zhǎi)了1.2个百分点；一系列促进楼市(shì)消费的政策，使一季(jì)度新建商品房销售面积(jī)和销售额(é)降幅比1~2月(yuè)分别收窄了(le)1.1和1.7个百分点。

有(yǒu)市场人士认(rèn)为，相比二三线城市的动作，一线城市(shì)的(de)政策力度相对不大。但一线城市具有较强的示范效应，对市场心理的影响较(jiào)大，对其他(tā)城市也(yě)有一定(北京稳楼市政策“小步快跑”dìng)的带动作用。

就(jiù)此次北京调整(zhěng)离婚购房政策而言(yán)，中(zhōng)指研究(jiū)院市场研究总监陈文静表示，其意味着在市场过(guò)热时期出台的(de)政策有望陆(lù)续退出，向(xiàng)市场释放出进一步优化政策的(de)积(jī)极信号，对市场(chǎng)情绪有望产生(shēng)有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策(cè)整体仍(réng)较为严格(gé)，未来限(xiàn)制性政策(cè)存在继续优化预期。

中原(yuán)地产首席分析师张大伟表示，除(chú)一线城市和少数(shù)二线(xiàn)城市外，楼市宽松政策的释放空间已(yǐ)经不大(dà)。因此，未来(lái)这些城市的政策继续优化的可能性(xìng)仍然很大。

对于市场走势(shì)，业内(nèi)人士普遍认(rèn)为(wèi)，以价换(huàn)量仍将是(shì)市场的主流，未来市场交易能否持续升温，将在很大程度上取决于优化(huà)政(zhèng)策(cè)的力(lì)度。

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