曾经的温州首富 “坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿的短期债务，浙(zhè)江最神秘的地(dì)产商新(xīn)湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市(shì)场(chǎng)上(shàng)改名换姓，但(dàn)遗留问题却远远没有(yǒu)解决。

　　1994年，浙江温州人(rén)黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定(dìng)向增发的方式装入中宝股(gǔ)份，后改名新湖中宝。

　　黄伟在资(zī)本市场上攫得第(dì)一桶金后进(jìn)入(rù)房(fáng)地产行业(yè)，一度成为(wèi)“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家(jiā)历程，以及他大隐隐于市的个人风格让(ràng)新湖集团一度(dù)披上了神秘外衣。

　　在(zài)浙商地产圈看来，黄伟一直保持着“金融思维”做房地产：新湖土地开发(fā)周(zhōu)期普遍较长，黄(huáng)伟2000年就手握大量土地但不急并于开(kāi)发，坐等土地升值。

　　这种开发模(mó)式一度(dù)让黄伟和(hé)新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进(jìn)入高周(zhōu)转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

　　当地(dì)产(chǎn)商们野心勃勃在(zài)规模上“大干快上”那(nà)些年（2016-2020年），黄(huáng)伟的新湖(hú)中(zhōng)宝靠吃(chī)前些年的“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟(wěi)保持着土地的慢开发和待价而沽，把(bǎ)重心放在金融投资上，几年(nián)间，新湖投(tóu)资(zī)了中信银行、温州银行、万得信息技术股份有限公司、杭(háng)州趣链科技公司等。

　　土储方面，除上海、杭州等个别城市外，新湖整体(tǐ)土地质量并不(bù)优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平(píng)阳、舟山(shān)、温岭等。

　　土(tǔ)地的慢开发使经营性现金流不足，同时，新湖(hú)的金融投资回报短时间(jiān)内不能满足其支付土地、开发等各种成本(běn)和债务。

　　其后，新湖干脆走上(shàng)了“卖(mài)地求生”之路。据不完全统(tǒng)计，2019年-2020年，新湖中宝合计转(zhuǎn)让南通启新、南通启(qǐ)阳、南(nán)通新湖、金谷置业、明珠(zhū)置业、上海中(zhōng)瀚等11个项目公司股权(quán)，交易对价总(zǒng)计227.6亿元。

　　但即便如此，新湖头顶的债务还是没有得(dé)到实质(zhì)性缓解。同时，新湖(hú)持有的优(yōu)质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如前。

　　2021年后，房地(dì)产行业进入急剧下行周期，大多数房(fáng)地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这(zhè)主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。

　　2021-2023年，新湖(hú)中宝合(hé)同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿(yì)元(yuán)，销售(shòu)额急速下滑(huá)，这也使新湖自身造血功能急剧减(jiǎn)弱，经营现金流严重不足。

　　根据新湖中宝2024年半年报(bào)，新湖中宝(bǎo)实现合同销售面积20.78万(wàn)平方米(mǐ)，合同(tóng)销售收入43.26亿元，同比(bǐ)上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿(yì)元，同比(bǐ)增长344.68%；归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润15.35亿元，同比下降(jiàng)4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。

　　新湖中宝(bǎo)最令同(tóng)行艳羡的是(shì)毛利(lì)率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万(wàn)元(yuán)/平方米，结算毛利率42.42%，该(gāi)毛利率(lǜ)远高于同行。

　　但与多数地产(chǎn)商(shāng)面临(lín)的问题一(yī)样，新湖(hú)中宝(bǎo)的债务(wù)问题始终(zhōng)没有得到实质性解(jiě)决。

　　根据新湖中宝2024年半年报，公司期(qī)末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计(jì)315.28亿元，占总资产的31.19%，较(jiào)期初减(jiǎn)少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内(nèi)到期的有息负债合计188.92亿元，占(zhàn)比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比(bǐ)40.08%。

　　近(jìn)189亿的短(duǎn)期和一年内有息负债是新湖中宝手握货(huò)币资金的3倍，公司(sī)债务(wù)风险已站在“悬崖”边(biān)上。

　　大背景是，近三年来房地产企业融资(zī)遭遇困(kùn)境，即(jí)便是万科这(zhè)样的(de)优质企业(yè)，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际(jì)能惠及到浙江(jiān曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷g)民企的利好少之又(yòu)少。

　　黄(huáng)伟开始筹谋抱国资“大腿(tuǐ)”。2020年开始，新湖中宝先(xiān)后在衢州成立了新湖(hú)智造、新湖(hú)城市发展、衢州新(xīn)允科技(jì)合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企(qǐ)业管理有限公司等公司。

　　2021年11月，新湖(hú)中(zhōng)宝把大本(běn)营从浙江嘉兴迁(qiān)到衢州，次月就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝(bǎo)公告控股股东新(xīn)湖集团(tuán)与衢州市新(xīn)安财(cái)通签(qiān)署了(le)股份转让协议，新湖集团欲(yù)向后者转让其持(chí)有的8.6亿股（占(zhàn)据总股本的比例为10.11%），转(zhuǎn)让价(jià)格(gé)为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿(yì)元。

　　2024年(nián)1月，新湖中(zhōng)宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力(lì)，与衢州国(guó)资旗下的衢州智宝签署股权转(zhuǎn)让协(xié)议，转让所持公司18.43%的(de)股份，转让价款(kuǎn)合计现金30亿元。

　　6月(yuè)5日，经过(guò)连续交割后，新湖中宝完成(chéng)第二次18.43%股份的转让，衢州国资成(chéng)为新湖中宝第一大股东(dōng)，合计持股达到28.54%。

　　至此，衢州(zhōu)国资(zī)合计(jì)投入52.76亿(yì)元，战(zhàn)略(lüè)入股新湖中宝正(zhèng)式完成(chéng)。

　　衢州国资在去年取(qǔ)得一个董(dǒng)事席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推(tuī)荐一(yī)名副(fù)总裁候选(xuǎn)人，负责(zé)公(gōng)司财务监督工作。

　　据新(xīn)湖(hú)中(zhōng)宝公告，公司(sī)名称将变更为(wèi)“衢州信安发展(zhǎn)股份有限公司(sī)”，证券名称改(gǎi)名为“衢州发(fā)展”。

　　国资入股能救(jiù)得活曾经的温州首富黄伟和他的新湖系吗？

　　根据(jù)曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地产在售(shòu)项目有沈阳仙林金(jīn)谷、沈阳新(xīn)湖湾、南通新(xīn)湖海(hǎi)上明(míng)珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑(yuàn)、瑞安(ān)新湖秋月园等。

　　上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新湖天潼里(lǐ)已开售(shòu)小高层去化近(jìn)六成。上(shàng)海位于黄浦老城厢核心的昼(zhòu)锦华苑（锦园）8月首次开盘推出33套(tào)房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

　　上海优质项目入市使新湖(hú)销售额(é)有了一定保障，但对比其债务，却是杯水车薪。

　　此外(wài)，7月以来，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷”风波。

　　自2012年起，新湖(hú)系旗下公司以“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托(tuō)发行(xíng)的信托产品，每年开放二次(cì)，或(huò)存续或到期还(hái)本付息。投资(zī)者一年期(qī)、二年期、三(sān)年期的收益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续(xù)偶有波动。

　　根(gēn)据投资(zī)者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一资金信托尚有31.318亿元及预(yù)期(qī)收益(yì)未兑付；华鑫信(xìn)托·信源5号集合资金信托(tuō)尚有15.493亿元本金(jīn)及预(yù)期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者拿到的一份投资者文件显示，上述信托理财的投(tóu)资者大(dà)多都是(shì)新湖的员工以及亲友团。

　　上述投(tóu)资者对界面新闻记(jì)者表示，违约后(hòu)，他们就(jiù)一直去新湖集团(tuán)维权，但公司(sī)始终没有给予明确的回复。

　　直到员(yuán)工大(dà)范围集结，几乎很少露面的黄伟在8月(yuè)9日出现在了(le)投资(zī)者面前。黄伟(wěi)向投资者表示，“做生意做了四十(shí)来年，哪里知道我(wǒ)们一个几百亿资产被人抢(qiǎng)走了，也是(shì)很意(yì)外的事情(qíng)，希望大家跟公司(sī)共渡难关，我(wǒ)们的这(zhè)个矿、资(zī)产一(yī)定会拿回来，拿不回来可能我(wǒ)要破产(chǎn)，我如(rú)果这样可(kě)能比你们要惨(cǎn)。”

　　黄伟口中的“矿”指(zhǐ)的是(shì)新湖集(jí)团的控股子公(gōng)司浙江(jiāng)新湖能源（持股比例85%）通过其(qí)全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司(sī)（以下简(jiǎn)称“华易隆鑫”）持有(yǒu)的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前(qián)华易隆鑫已列(liè)为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北(běi)两地法院冻结(jié)。

　　但黄伟的解释和(hé)恳请并没有太大说服力，投资(zī)者们没(méi)有放下担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有好消(xiāo)息出现，刚入主新湖的衢(qú)州国资也没有(yǒu)对外表态。

　　国际评级机构标(biāo)普近期发文称，如果新湖中宝的自身(shēn)情况没有发生任何显(xiǎn)著的有利变化，其无法偿付债务（包括潜在的不良债务交换）的风(fēng)险可能(néng)会(huì)随着公司流动性减弱而增加。同(tóng)时，新湖中宝(bǎo)实际控制人变更为国有企(qǐ)业(yè)，可能有助于新湖(hú)中宝保持与银行和其他金融(róng)机构的关(guān)系，但此举可能无(wú)助于(yú)解决境外债券兑(duì)付(fù)事宜。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷