房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态势未改，同(tóng)时(shí)土地成交规模持续收缩，从而(ér)导致新房供应规模(mó)也(yě)保持在低位。

　　“金九银十”素来是房地产市场的销售旺(wàng)季，期间，房企做足营销工作，积极推盘(pán)促(cù)销(xiāo)，通过优惠政策和活动吸引购房(fáng)者
。每年9、10这两个月，房企的供应量和(hé)销售业绩通常也会(huì)明显优于其他月份(fèn)。

　　然而值(zhí)得注意的是，今年“金(jīn)九”，房企的推盘积(jī)极性(xìng)却一般。究其原因，与(yǔ)市场上销(xiāo)售下行态势未改，新房(fáng)库存较高，去化周期(qī)拉长，土地
成交规模(mó)收缩，房企(qǐ)资金存压等一系列(liè)因素有关(guān)。

　　房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因"font-L strong-Bold">推盘积极性(xìng)不足

　　近日，房地产研究机构克而瑞调研的数据显示，9月28个重点城市预(yù)计新增商品住宅供(gōng)应面(miàn)积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝对量显著不及二
季度月均水(shuǐ)平，与一(yī)季(jì)度月均699万平方(fāng)米基本(běn)持平。

　　分城市来看，仅一线城市供应量(liàng)将环比增(zēng)长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一线城市中，北京、广州两个城市集中放量，新房(fáng)供应量环比分别(bié)房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的同环比均处于下降态势，其(qí)中 ，深圳(zhèn)降幅较大，环比下降22%，同比下降70%，供应量或将(jiāng)不足3000套。

　　二线城市供应量环比微跌5%，同比降幅超6成，分化(huà)持(chí)续加剧。其中，西安、长沙(shā)单月供应量较大，超过50万平(píng)方米，环比增长4%和79%。宁波、重(zhòng)庆、厦门三个城市的供应(yīng)量虽然不及50万平方米，但环比增幅(fú)较大，分别为660%，79%，32%。剩下(xià)的二线城市供应量基本都(dōu)保持同环比齐降态势，即便是前(qián)期热(rè)度较高(gāo)的成都、杭州(zhōu)，9月的新房供应量也出现环比下降，房企(qǐ)推盘积极性并不高涨。

　　相比(bǐ)于一(yī)、二线城市，三、四线(xiàn)城市新房供应量则显著回落，同、环比降幅均在4成以上。克(kè)而 瑞研究中(zhōng)心称，因低迷行情(qíng)影响，三、四(sì)线(xiàn)城市基本都处于去库存(cún)阶段。

　　明(míng)源地产研究院认为，以前的(de)房地产市(shì)场，淡旺季分明，年后有“三(sān)月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六(liù)月至八月市场(chǎng)逐渐回归平淡(dàn)，九月又重(zhòng)回(huí)高峰，“金九(jiǔ)银十”由(yóu)此而来(lái)。之所以有旺季，一方面与旺季期间房企集中推盘(pán)带来的联动效应有关，另一方面，在这(zhè)些旺季，前(qián)面几个月淡市的需求积累爆发。而这 几年疲软的市场需求，将所有(yǒu)的波峰波谷熨平，“金九银(yín)十”成色(sè)不再。今(jīn)年(nián)八月份以来，新政的效果逐渐减(jiǎn)弱，楼市的热度重新回(huí)落，房企对九月的成交没抱太大期(qī)待。

　　去(qù)化(huà)压力是主因(yīn)

　　中(zhōng)指研究院企业研(yán)究总监(jiān)刘水对第一财经表示，“金九银十(shí)”传统营销旺季来临，但今年房企的推盘积极性不 如以往，主要还是受目前市场下行压力影响。“新房销售量下降(jiàng)态(tài)势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导致新房供应规模也保持在低位，加之房企
目前的(de)资金压力，导致房 企(qǐ)在推盘 方面更加(jiā)谨慎。”

　　广(guǎng)东省住房政策研究中(zhōng)心研究员(yuán)李宇嘉对第一财经
表示，“金九”开发商推盘供应积极(jí)性不高，背后的(de)主(zhǔ)要原因在于开发商 手里
的库存待售房源比较多，另外，开发商(shāng)新盘去化率整体也比较低，去化周期比较长。据(jù)他统计(jì)，目前市(shì)场上大概(gài)有一半的
新房是2024年之前就上市(shì)的库存。“这样的情况下，如
果开发(fā)商仍然推新盘，销售不 畅的情况下，只会导致市场预期更差，而且(qiě)还会拉长开发商资金回款的周(zhōu)期。开(kāi)发商(shāng)当前的首要目标是先把手里的房子(zi)卖掉。”李宇嘉说。

　　李(lǐ)宇嘉也(yě)表示，在其调研过程中发现，当前开发商推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推(tuī)出(chū)房源，现在有(yǒu)的楼盘则开始以楼(lóu)层(céng)为单(dān)位(wèi)，步子迈得(dé)比较(jiào)小，这与(yǔ)9月房企推盘积(jī)极性不 足的逻辑一致，背后的原因都是市场上库存较高，开发商(shāng)去(qù)化困难。”

　　新房市(shì)场(chǎng)整体去化速度放(fàng)缓，去化周期拉(lā)长，已是事实。9月上旬，房地产
中(zhōng)介机构深圳(zhèn)中原(yuán)的二级市场营销高峰论坛上，中原地(dì)产大陆(lù)区二级市场战略中心总经理任壮表示，在2016、2017年(nián)房地产市场行情好的(de)时候，全国29个重点城市(shì)新房住宅(zhái)项目开盘首周的去(qù)化率平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全国首付比(bǐ)例整体下调，市场(chǎng)行(xíng)情好转，周度(dù)平均去化率升至(zhì)33%。随着“517”新(xīn)政效应减弱(ruò)，8月(yuè)，该数值已回落 至
29%。

　　房地产研(yán)究机构(gòu)中指研究院测算(suàn)结果显示，截(jié)至2024年7月，全国住宅“已开工未(wèi)售(shòu)库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库(kù)存(cún)量有所(suǒ)下降，但从(cóng)出清周期来看，目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年，且呈现上升趋势，去化压力(lì)较大。

　　中(zhōng)指研究院认为，尽管(guǎn)当前的库存规模有所(suǒ)下降(jiàng)，但(dàn)是与2016~2017年市场库存(cún)规模(mó)回落不(bù)同的是，2016~2017年的
情况是(shì)“市场销(xiāo)售提升、库存水平下降(jiàng)，去化(huà)周期缩短，市场库存压力(lì)缓解”，而目前“虽(suī)然市场库(kù)存水平下降，但销售持续低迷，去化周期仍(réng)呈延长态势，市场库(kù)存压力攀升”。

　　今年5月(yuè)以来，“去库存”已成(chéng)为房地产(chǎn)的重要施策方向，多个城(chéng)市相继发布了收储房源征集(jí)公告(gào)，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企(qǐ)收(shōu)储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。

　　中指研究院认为，我国房地产(chǎn)销售仍面临调整压力(lì)，市场仍处(chù)于筑底阶段，“去库存(cún)”政策若在未来几个月加快落地节奏，将对房企现金流改善及居民预期(qī)将产生积极影响。住房端，国企收储是最直接的去库存手段，但政策细节仍有(yǒu)待(dài)优化，落地节奏(zòu)有待加快。土地端，盘活存量土地、优化土地供应(yīng)是主要政(zhèng)策方向，其中退地置换或成为改善土地 库存结构的一种有效(xiào)方式。

　　刘水表(biǎo)示，市场需求端，一线城市限(xiàn)购政(zhèng)策存在较大(dà)优化(huà)空(kōng)间，同时继续(xù)下调房(fáng)贷利率、提(tí)高房贷利(lì)息抵扣(kòu)个税幅度等或(huò)成为需求侧政策优化方向，从而进一(yī)步降低居(jū)民购房成本(běn)。整体来看，随着“金九银十”传统旺季的来临，房企仍需(xū)充分把握这一(yī)时(shí)机，积极应对(duì)市场挑战(zhàn)以达到快速去化的目的。

责任编辑：刘万里 SF014

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