配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出

近日，《郑州市(shì)配售型保障性住房管理办(bàn)法（试行）》（征求(qiú)意(yì)见稿）发布，明确郑州市区配售型保障性住房(fáng)的筹建、配(pèi)售和管理要求，文件计划于(yú)5月1日起(qǐ)正式实施。

今年以来，大(dà)连、昆明、南昌、郑州等地配售型保障(zhàng)性(xìng)住(zhù)房管理办法(fǎ)陆(lù)续发(fā)布，公开征求意见，另据《中国建设报》报道，贵阳、合肥、杭州等(děng)地的相(xiāng)关配套政策也正在制定过程中。日前，宁波(bō)《关于(yú)规划建设保障性住房的(de)实施(shī)意见》已正式出台。

住房困难的(de)工薪收(shōu)入群(qún)体和引进人才成为各(gè)地配售型保障(zhàng)性住房的重点配(pèi)售对象，大连将来连留连学生和农民工群体(tǐ)也纳入在内。各地要求配售型保障(zhàng)性(xìng)住房按保本(běn)微(wēi)利原则(zé)出售，并实施严格的封闭(bì)管理，禁止配售型保障房以任何(hé)形式变(biàn)更(gèng)为商品房(fáng)流入市场。

中指研究院(yuàn)不完全统计发现，北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛(dǎo)、杭州、成都、重庆、昆明、南宁、宁(níng)波、太原、郑州(zhōu)、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连(lián)、南昌(chāng)、天津、哈尔滨、长沙近30个城市已(yǐ)公布今(jīn)年配售型保障房建设/筹集计(jì)划，各地以需定建，今年计划筹建配售(shòu)型保障性住房1000余套至10000余(yú)套不等，多在2000~4000套之(zhī)间。

各地配售(shòu)型(xíng)保障性住房进入施工(gōng)建设阶段，大连、哈尔滨、贵阳、福州、昆明、武汉、深圳(zhèn)、重庆等地均已(yǐ)启动建设，福州首个(gè)配售型保障性住房项目将开启第二轮申购(gòu)。

中(zhōng)指(zhǐ)研究院指数研究部总经理曹(cáo)晶晶(jīng)向21世纪经(jīng)济报道(dào)记者表示，当前多地(dì)已披(pī)露2024年配售型配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出(xíng)保障房建设的工作目标，随着配套(tào)政策(cè)及(jí)资金端不断落位，预计接下来将进入快速推进阶(jiē)段。各地配售型保障房管理规则陆续出台(tái)，部分项目启动申请，在各(gè)地的快速推进下，“市场+保障”的住房(fáng)供应体系建设有望更快得(dé)到实现(xiàn)。

图片来源：视觉中国

配套政策加(jiā)速落地

近日，住(zhù)房城乡建设部召开保障性住房建设工作现场会，会议指出，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚(gāng)性住房需(xū)求。会议要(yào)求，各(gè)地要抓政策出台、抓(zhuā)项目建设、抓(zhuā)“好房子”建(jiàn)设、抓(zhuā)住房发展规划编制，切实推动保障性住房建设见到(dào)成效(xiào)。

目(mù)前大连、昆(kūn)明、南昌、郑州、宁波等地已(yǐ)出台或拟(nǐ)出台配(pèi)售型保障性住房管理办法(fǎ)或实施意见，对配售(shòu)型(xíng)保障性住房筹建、配售、管理和退出等进行规定。另外，据日前《中国建设报》报道，杭州、贵阳、合肥等地的相关配套政策也在制定(dìng)和落实过程中。

去年年底，住房城乡建设(shè)部相关司局负责(zé)人在(zài)接受(shòu)媒(méi)体采访时(shí)表示，各(gè)地当前重点(diǎn)要保障好(hǎo)两(liǎng)类群体(tǐ)，一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。有条件的地方可以逐步覆盖其(qí)他群体。

从各地出台或拟出台(tái)的管理办法来看(kàn)，工(gōng)薪阶层和引进人才是重点配售对象(xiàng)，杭州、贵阳、宁波、南昌、昆明(míng)、大连(lián)、郑州等(děng)地均在政策中(zhōng)作出明确规定。如《郑州市配售型(xíng)保障性(xìng)住房管理办(bàn)法（试行）》（征求意见稿）提出，配售型(xíng)保障性住房重点解决郑州市区户籍(jí)住房困难的工薪收入群体和(hé)引进的人(rén)才等，一个家庭只(zhǐ)能申(shēn)购1套。

除这两类人群外(wài)，不同(tóng)城市在(zài)群体覆盖方面也存在一些区别，如杭州还计划向住房(fáng)困难家庭(tíng)进行(xíng)配售，合(hé)肥关注从事环卫、快递、交通(tōng)服务等基本公(gōng)共服务人员等的住房需求，南(nán)昌(chāng)明确要首先从本(běn)地城镇户籍经济困难的无房(fáng)家庭开始，大连(lián)则将来(lái)连留连学生、农民工群体(tǐ)纳入配售对象范畴。

在户型面积方面，各地配售型(xíng)保(bǎo)障性住房以中(zhōng)小户型为主，宁波明确建筑面积在(zài)60~120平方(fāng)米之间，以90平(píng)方米左(zuǒ)右(yòu)为主；南昌提出要最大户型(xíng)建筑面积原则上不超过120平方(fāng)米；大连要求(qiú)新建项目单(dān)套住房建筑面(miàn)积以70~90平方米户型为主，原则上不(bù)超过120平方米；郑州则提出(chū)新建项目(mù)单套住房建(jiàn)筑面积控制在70~120平(píng)方米之间(jiān)，三居室套型比例(lì)按项(xiàng)目情况控(kòng)制在50%~60%之间，收购项目单套住房建筑(zhù)面积和套型比例(lì)可适当(dāng)放宽。

在价(jià)格方面，配售型保障性住(zhù)房按保本微利原则配(pèi)售，各地配售价格(gé)多根据项目土地划拨价格、建安成本、适度合理利润等因素，预估配售型保障性住房销(xiāo)售价格(gé)，宁波、昆明、郑(zhèng)州(zhōu)等地明确利润不超过(guò)5%。目前，经初步测算(suàn)，贵阳(yáng)市(shì)首批启动(dòng)建设的项目售(shòu)价在(zài)5200~7000元/平方米之间，约为项目周边普通商品房单价的65%。

新一轮保障性住房规划建设，将实施严格的(de)封闭(bì)管理，严禁以(yǐ)任何方式，违法违规将新建的配(pèi)售型保障性住房变更为(wèi)商品住房流入市场，更不能利用保障性住房进行牟利。各地出台或拟出台的管理办(bàn)法中都对这一(yī)要求进行重(zhòng)申和强调。

在退出及后续管理方面，各地也有(yǒu)明确规定。如南昌要(yào)求，购房人如需(xū)退出的，只能(néng)由保障房公司按规定回购。昆明进一步明确，负责回购的市属国有企业应在半年内完成回(huí)购，解除合同并备案，二次(cì)配售时，销(xiāo)售价格按回购价格(gé)加二次装修成本计算，购房家(jiā)庭按该套房屋回购(gòu)时退还(hái)的维修资金数额缴纳房(fáng)屋维修资金。

各地(dì)也有一些其他配套政策推出，如哈尔滨(bīn)起草了配售型保障性住房规(guī)划供(gōng)地政策并向社会征求意见，合(hé)肥正在制(zhì)定配售型保障性住房相关的(de)土地、规(guī)划、建设、资(zī)金等实施细则等。

建设(shè)计划逐步落地

前(qián)述(shù)住房城乡建设部相关(guān)司局负责人明确(què)，配售型保障性住房建设将坚持“以需定建”的原则。地方政府(fǔ)要(yào)根据需求科学确定保障性住(zhù)房发展目标，制定年度建设筹集计划。

中国社会科学院研究员、中(zhōng)国城(chéng)市经济学(xué)会房地产专委会主任王业(yè)强对21世纪经济报道记者表示，以需定建，就是要根据人口变动情况来合理(lǐ)规划配售(shòu)型保障性住房的建设。人口大量(liàng)流入的城市要相应(yīng)扩大土(tǔ)地供应和(hé)建设的规模；人口流失的城市则要相应减少规模。

据(jù)中指研(yán)究院(yuàn)统计(jì)，截止到4月20日，福州、深圳、北(běi)京、上海配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出、广州、西安、济南、青岛、杭州、成配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔(ěr)滨和(hé)长沙近30个(gè)城市公布今年配售(shòu)型保障性住房建设/筹集计划。

其中福(fú)州计划建设/筹集套数最多，约1.24万套(tào)，北京、上海、广州和深圳这四个一线城市(shì)均不少于1万套，其余多数城市计划建(jiàn)设/筹集数量在2000~4000套之间(jiān)，如(rú)昆明、南宁、宁波(bō)和太原今年都计划建设/筹集4000套。

王(wáng)业强表示，配售型保障性住房主要分为新建(jiàn)和转化两种途径。其中“新建(jiàn)”可通过划(huà)拨土地出让，也可(kě)利用存量(liàng)土地如(rú)政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过(guò)存量的(de)人才房、共有(yǒu)产权(quán)房或企业破产处(chù)置(zhì)的商品房转化。

王业强表示，随着收(shōu)入水平的提高，青年和新市(shì)民群体未来的住房(fáng)需求会转化形成(chéng)购房需求，各种人才房也会(huì)纳入配售型保障性(xìng)住(zhù)房的范畴，未来应该逐(zhú)步扩大配售型保障房的(de)供应规模。

各地配售(shòu)型保障性(xìng)住房陆续进入开工建(jiàn)设阶(jiē)段，大(dà)连、哈尔滨(bīn)、贵阳、福州、昆明(míng)、武汉、深(shēn)圳、重庆等(děng)地均(jūn)已启动(dòng)建设。如4月(yuè)18日，贵阳市首批(pī)配售型保障性住房项目开工仪式在白(bái)云区举行。此(cǐ)次(cì)开工的白云区云歆(xīn)苑保障性住房项目规划建设住(zhù)宅(zhái)共2375套，首(shǒu)批建设615套，计划在2026年底交(jiāo)付使用。根据前期摸底调查，贵阳计划(huà)5年内建设1万(wàn)套配售型保(bǎo)障性住房，总投资约65亿元(yuán)。

双龙新(xīn)居是福(fú)州首个配售型(xíng)保障性住房项目，也是全国率先开工的保(bǎo)障(zhàng)性住房项目(mù)，该项目已于3月开放(fàng)第一轮配售申购。日前福州市房(fáng)管局(jú)发布(bù)通知，第二轮(lún)配售申请将于5月6日开启。

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