房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态势未改，同时土地成交规模(mó)持续收缩，从而导(dǎo)致新 房供应规模也保持在低位。

　　“金九银十(shí)”素来是房地产市场的销售旺季，期间，房企做足营销工作，积极推(房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因tuī)盘促销，通过优惠(huì)政策和活动吸引购房者。每年9、10这两个月，房企(qǐ)的供应量和销(xiāo)售(shòu)业绩通常也会明显优于其他月份。

　　然而值得注意的(de)是，今(jīn)年(nián)“金(jīn)九”，房企(qǐ)的推盘积极性却一般。究(jiū)其原(yuán)因，与市场上销售(shòu)下(xià)行(xíng)态势未改，新房库存较高，去化周期拉长 ，土地成交规(guī)模(mó)收缩，房企资金存压等一(yī)系列因素有关。

　　推盘积极性不足(zú)

　　近日，房地产研究机构克而瑞调研的数(shù)据显示，9月28个重点城(chéng)市预计新增商品(pǐn)住宅供(gōng)应面积703万平(píng)方(fāng)米，环比下降(jiàng)4%，同(tóng)比下降59%，绝对(duì)量显著不及二季度月均(jūn)水平，与一季度月均699万平方米基本持(chí)平(píng)。

　　分 城市来看，仅一线城市供应量将(jiāng)环比增长10%，三(sān)四线同环比近乎腰斩。

　　一线城市中，北京、广州(zhōu房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因)两个城市(shì)集中放(fàng)量，新房供应量(liàng)环比(bǐ)分别(bié)增长28%、33%，上海、深圳新 房供应量的同
环比均处于(yú)下降态势，其中，深圳降幅较大，环比下降(jiàng)22%，同比下降70%，供(gōng)应量(liàng)或将不足 3000套。

　　二线城市(shì)供应量环比微跌(diē)5%，同比降幅超6成，分化持(chí)续(xù)加剧。其中，西(xī)安(ān)、长沙单月供(gōng)应量(liàng)较大，超过50万平方米，环比增长4%和79%。宁波、重庆、厦(shà)门三个城市的供应量(liàng)虽然(rán)不及(jí)50万平方米(mǐ)，但(dàn)环比增幅较大，分别为660%，79%，32%。剩下的二线城(chéng)市供(gōng)应(yīng)量基本都保持同环比齐降态势，即 便是前期热度较高的成(chéng)都、杭(háng)州，9月(yuè)的新房供 应量也出现环(huán)比(bǐ)下降，房企推盘积极性并不高涨。

　　相比于一、二线城市，三(sān)、四线城市新房
供应量则显著回落，同(tóng)、环比降幅均在4成以上。克而瑞研(yán)究中心称，因低(dī)迷行情影(yǐng)响，三、四(sì)线城(chéng)市基 本(běn)都处于去库(kù)存阶段 。

　　明源地产研究院认为，以(yǐ)前(qián)的(de)房地产市场，淡旺季分明(míng)，年(nián)后有“三
月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六月至八月市场逐渐回归平淡，九月又重回高峰，“金(jīn)九银十”由此而来(lái)。之所以有旺(wàng)季，一方面(miàn)与旺季期间房企(qǐ)集中(zhōng)推盘带来的联(lián)动效应有关，另一方面(miàn)，在这些旺季，前面几(jǐ)个月淡(dàn)市的需求积累爆发。而这几年疲软的(de)市场需求，将所有(yǒu)的波峰波谷熨平，“金九银十”成色不再。今(jīn)年八月份以来，新政的效果逐渐减弱，楼市的(de)热度重新回落，房企对九月的成交没抱太 大期待。

　　去化压(yā)力是主因

　　中指研究院企业研(yán)究总监刘水(shuǐ)对第一财经表示，“金九银十(shí)”传统营(yíng)销旺季来(lái)临(lín)，但今年房企的推盘积极性不如以往，主要还是受目前市场下行压力影响。“新房(fáng)销售量下降态势(shì)未改，同时土地成交规模持(chí)续收缩，从而导(dǎo)致新房(fáng)供应规模也保持在低位，加之(zhī)房企目前(qián)的资金压力(lì)，导致房企(qǐ)在(zài)推盘(pán)方面更加谨(jǐn)慎。”

　　广东省住房(fáng)政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，“金九”开发(fā)商推盘供应积极(jí)性不高(gāo)，背后(hòu)的 主要原因在(zài)于(yú)开发(fā)商手里的库存待售房源比较(jiào)多，另外，开发商新盘去化率整(zhěng)体也(yě)比较低，去化周期比较长(zhǎng)。据(jù)他统计，目(mù)前市(shì)场上大概有一半(bàn)的新房是2024年之前就上市的库存。“这样(yàng)的情况下，如(rú)果开发(fā)商仍然推新盘，销售(shòu)不(bù)畅的情况下，只会导致市场预期更差(chà)，而且还会拉长开发商资金回款的(de)周期。开发商当前的(de)首要目标(biāo)是先把手(shǒu)里的房(fáng)子卖掉。”李宇(yǔ)嘉(jiā)说。

　　李宇嘉也表示，在(zài)其调研过(guò)程中发现，当前开发商推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋(dòng)为单(dān)位推出房源，现在有的楼盘(pán)则开始以楼层为单位，步子迈得(dé)比较小，这与9月房企(qǐ)推盘积极性不足的逻(luó)辑一致，背后的原(yuán)因都是市场上库(kù)存较高，开发商去化困难。”

　　新房市场整体去 化速度(dù)放缓，去化周期拉长，已是事实。9月上旬，房地产中介机(jī)构深圳中原的二级市场营销高峰论坛上，中(zhōng)原地产大陆区二级市(shì)场战略中心总经理(lǐ)任(rèn)壮表示，在2016、2017年房地产市场行情好的时(shí)候，全国29个重点城市新房住(zhù)宅项目开盘首周的去化率(lǜ)平均(jūn)在70%左右(yòu)，此后逐渐下降。今年“517政(zhèng)策”后，全(quán)国首(shǒu)付比例整(zhěng)体下调，市场行情好(hǎo)转 ，周度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应(yīng)减弱，8月，该数值已回落至29%。

　　房(fáng)地产研究机构中(zhōng)指研究院测算结果显示(shì)，截至2024年7月(yuè)，全(quán)国住(zhù)宅“已开(kāi)工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工(gōng)未售(shòu)库存”为3.8亿平方米。尽(jǐn)管库(kù)存量有所下降，但(dàn)从出清周期来 看，目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年，且呈现上升趋势，去化(huà)压力较大。

　　中指研究院认为，尽(jǐn)管当前的(de)库存规模有所下降，但是与2016~2017年市场库存规(guī)模回落不同(tóng)的是
，2016~2017年的情况是“市场销售提升(shēng)、库存水(shuǐ)平下降，去化周期缩短，市场库存(cún)压力缓解”，而目前“虽然市场库存水平下降，但销 售持续(xù)低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升”。

　　今年5月(yuè)以(yǐ)来，“去库存(cún)”已成为房地产的重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公(gōng)告(gào)，但(dàn)受收购价格、资金成本、房
源错(cuò)配等因
素(sù)影响，国企(qǐ)收储“去库存(cún)”模式整体仍(réng)处
于探索阶 段。

　　中指研究院认(rèn)为，我国房地产销售仍面临调整压力，市场仍处于筑底阶段，“去库存”政(zhèng)策若在未(wèi)来几个(gè)月加(jiā)快落地节奏，将对房企现金流改善及居民(mín)预期(qī)将产生积极影响。住(zhù)房端，国企收储是最直(zhí)接的(de)去库存手段，但政策细节(jié)仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端(duān)，盘活存量土地、优(yōu)化土地供(gōng)应(yīng)是(shì)主要政策方向(xiàng)，其中退地(dì)置换或(huò)成为改善土地库存(cún)结构的(de)一种有效方式。

　　刘水表示，市场需求端(duān)，一线城市限购政策存(cún)在较大优化空间，同时继续下调房贷利率(lǜ)、提高房贷利息抵(dǐ)扣个税幅度等或成为需求侧政策优化方向，从而进一步降低(dī)居民购房成本。整体(tǐ)来看，随着“金九银(yín)十”传(chuán)统旺季的来(lái)临，房企仍需充分把握(wò)这一时机，积极应对(duì)市场(chǎng)挑战以达到快速去化(huà)的目的(de)。

责任编辑：刘万里 SF014

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