存量房贷利率下 调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷降到(dào)多少你才不(bù)提前还贷？”这是(shì)最近社交网络上时(shí)常
被讨论的话题。

新房利率一 降再降。据瑞银方面估(gū)算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而(ér)存(cún)量房贷利率平均达(dá)逾4.1%。80个基点的差距下，存(cún)量房贷高位站岗者(zhě)“绷不住了”。

与(yǔ)此同时(shí)，大行房贷规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关 于存量房贷降息的讨论再(zài)起，有消(xiāo)息称，存存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？量按揭客户(hù)有(yǒu)望与银行重新协商(shāng)房贷利率。

9月5日，关于招商银行APP北京地区开(kāi)始测(cè)试“存量(liàng)房贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表(biǎo)示，网传(chuán)该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对的(de)是上轮房贷利率调整业务的办理，并非当(dāng)前市场讨论的本轮(lún)房贷利率(lǜ)调整。

还有(yǒu)消息称，也可以将现有(yǒu)按揭贷(dài)款直接转入其他(tā)银行，并(bìng)重新签订按揭合同。据称，该方案可能对首套和二套都适用，首次下调可(kě)能(néng)发生在未来几周内。

瑞银大中华金融行业研究(jiū)主管 颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

但存量房贷降息，压力与动力并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良(liáng)日前明 确表示，该政策(cè)还没有得(dé)到确认
，如果落地(dì)将对银行业的存量按揭利率带(dài)来一定负面的影响。

百万房贷有望(wàng)少(shǎo)还(hái)12万

事实上，存量房贷降低并不是新鲜事(shì)。在去(qù)年9月，存量房贷利率已经进行过一次统一调整(zhěng)。

当时(shí)的政策主要面向(xiàng)存(cún)量首套房，要求(qiú)存量房贷下调后(hòu)的(de)LPR加点(diǎn)不能低于发放(fàng)时的城市下限。央行指出(chū)，政策实(shí)施首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合(hé)计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均(jūn)降幅73BP，即居(jū)民每年减少(shǎo)偿付(fù)1584亿元。

按照央行(xíng)发(fā)布的(de)《2023年第四季度中国货(huò)币政策(cè)执(zhí)行报告》，截至2023年底(dǐ)，已有超(chāo)过23万亿元存量房贷的利(lì)率(lǜ)完成下调，调(diào)整后加权平(píng)均利率是4.27%。

如果具体到借款人，按照100万(wàn)元(yuán)按(àn)揭贷款、等额本息(xī)还款计算，存(cún)量按揭利(lì)率下(xià)调70bp，估算可降低借款 人月供约400元，节约月(yuè)供和总(zǒng)还款额约5%。

持(chí)续走(zǒu)低的贷款市场报价利率。（图源：央行(xíng)官(guān)网）

若新一(yī)轮存量房贷降息落(luò)地，可能会降多(duō)少？

开(kāi)源证(zhèng)券首(shǒu)席宏(hóng)观(guān存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？)分析师何宁在接受时代财经(jīng)采(cǎi)访时认
为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具(jù)体的操作可能(néng)涉及两方面，一是面(miàn)向(xiàng)存量非(fēi)首套房、类似于2023年9月的(de)补(bǔ)降，存量非首套房贷(dài)规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付(fù)788亿元-1182亿元。

第 二种可能性(xìng)，即跟进“51存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？7新政”。今年5月17日
取消(xiāo)房
贷利率下限后(hòu)，二季度加权(quán)平均(jūn)房贷利率迅速下降24BP，而存量(liàng)房贷并(bìng)未享有，该(gāi)部分(fēn)若按(àn)30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

如果假(jiǎ)设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整(zhěng)的形式下(xià)调至(zhì)新发放利率水平，中金研报估算，存量(liàng)按揭利(lì)率平均(jūn)下调约60bp，估算(suàn)减少借款(kuǎn)人(rén)利(lì)息支出每年
约(yuē)2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计算，存(cún)量(liàng)按揭利率(lǜ)下调60bp估算可(kě)降低借款人月供(gōng)约340元，总还款额大约能省(shěng)下12万元。

房贷降(jiàng)息博弈

上海首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)金融发(fā)展中心副主任刘煜辉(huī)近期表示(shì)，中 国(guó)应该大幅度地降低存量房(fáng)贷（38万亿元(yuán)）的利息水平(píng)， 甚至完全可以与10年期(qī)和30年期的长期(qī)国债(zhài)利率绑(bǎng)定。因为中国没有完(wán)备的个人破产制(zhì)度，与国际上通行做 法比较，中国的银行承担的(de)风险实际上(shàng)是要小很多的。

然而(ér)，备受期待的存款房贷降息想要落地，还存在不少(shǎo)压力。

国盛金融 研究团队预测，若存量房贷(dài)利(lì)率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银(yín)行息差产生约6bps的负(fù)向影(yǐng)响，对净利润增速(sù)影响约-5.3%。

净息差，一般用以衡量(liàng)银行生息资产(chǎn)的获利能力，也就(jiù)是赚钱的能力，是银行(xíng)核心的效益性指标(biāo)之一，而净息差降低，则意味着银行从(cóng)传统存贷(dài)业务中(zhōng)获取(qǔ)的利润在(zài)持续减(jiǎn)少(shǎo)。

近期
，银行净息差(chà)逐渐止跌，但仍(réng)处(chù)历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股(gǔ)上市银行的平(píng)均净息(xī)差(chà)为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市(shì)银行净息差(chà)低于1.8%的“警戒
线”。

不过(guò)，中金研(yán)报认为，虽然存(cún)量(liàng)按揭利(lì)率(lǜ)的可能调整对银(yín)行息差形成影响，但(dàn)假设负债成本同(tóng)步(bù)调整(zhěng)，预计对(duì)于息(xī)差的总体影响是中性(xìng)的。

“实际上(shàng)，即使不调(diào)整存量按揭利率，居民可能仍(réng)在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式对
银行息差形成压力。”研报称(chēng)，息差能否企(qǐ)稳，根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求(qiú)的(de)改善。

提前还贷(dài)的现象“风靡”近一年，按揭早(zǎo)偿率仍(réng)位于14%左右的(de)高位，还可(kě)能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。在(zài)提前还贷压力较大的情(qíng)况下，调整存量房贷(dài)利(lì)率在一(yī)定程度上对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更多消费活力。

但若考虑(lǜ)“转按揭”，银行(xíng)要面临的(de)压力或许(xǔ)更
大。

转按揭，简单来说，是将目前房贷换成其(qí)他(tā)银行(xíng)利率(lǜ)更低(dī)的房贷。颜湄之估(gū)计，若允许按揭贷款人自(zì)行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严(yán)重。她预计，目前(qián)不会完(wán)全开放转换按(àn)揭，但若最终要市场(chǎng)化的话，相信(xìn)会朝着此方向发展(zhǎn)。

招商银(yín)行行长王(wáng)良日前在业绩发布会上表示(shì)，招行还没(méi)有接到宏观按揭(jiē)管理
部门(mén)，人民银行或者国家金(jīn)融监督管理(lǐ)总局的意见，也没有征(zhēng)求过银行(xíng)意见。“这方面(miàn)政策推出的话，对银行(xíng)业的存量按揭利率带来一(yī)定负面的影响。宏观管理部门会做好充分(fēn)论证和研究，推出这样的政(zhèng)策。”王(wáng)良表示。

广东省城乡规划院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉建议，尽可能一次性(xìng)降到中长(zhǎng)期定(dìng)期存款利率的水平，让居民(mín)形成按揭仍(réng)旧是低利率、普惠利率的观感和(hé)印象(xiàng)，进而减少提前还贷，鼓励按揭买房(fáng)。

“尽管此举可能降低银行利率，但可以(yǐ)减缓提(tí)前还贷和不愿意(yì)贷(dài)款的形势。把贷(dài)款增量做起来，即便利率低了，总利润也是(shì)不变的，而且资金成本也下降了。对商品房销(xiāo)售的影响，趋势上无(wú)法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

对于借款人来说，比起 期待(dài)存量房贷(dài)利率的调整(zhěng)，目前更现实的(de)方式或许是“商转公”。

近期，已有山东青岛、江西赣州、安(ān)徽宣城(chéng)等近(jìn)30个(gè)城市的住房(fáng)公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分(fēn)或全部(bù)商(shāng)贷转换(huàn)成公积金贷款。

以商贷(dài)利率3.95%为例，公积 金贷款首套利(lì)率为2.85%，选择等额本息贷款60万(wàn)元(yuán)、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商 业贷款减(jiǎn)少(shǎo)365.88元，一年节省4390元(yuán)，30年将节省
13.17万(wàn)元。

目前，北上广尚未跟进“商转公”政策。今年(nián)5月，广州住(zhù)房(fáng)公积金管
理中心曾(céng)在回复居民问询时表示，目前国内开展(zhǎn)“商转公”业务的城市(shì)除深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务
。

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