万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日(rì)晚(wǎn)间，万科披露(lù)半年度业绩。财报披露一系(xì)列积(jī)极变化：上半(bàn)年公司实现营业收(shōu)入1427.8亿元，销售保持行业第一梯队，销售回款率超100%；二季度的(de)经营性净现(xiàn)金(jīn)流由负转(zhuǎn)正，且年内已无境外公开债；此外，万科(kē)实现多赛道REITs突破，商业(yè)REIT完成上市。

万科方面高管在业绩会上表示，下半年公司到(dào)期的公开(kāi)市(shì)场信用债目前仅余20亿元境内债券待还，公(gōng)司(sī)将确(què)保公开(kāi)债如期顺利偿还。

万科董事会主席郁亮在会上表示，“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理(lǐ)的位置。政策对多样化住房需求的支持力(lì)度也在持续增加，这些(xiē)都(dōu)在为市场需求的复苏(sū)积蓄能量，为新发展阶段的到来万科，最新研判：房价位置已相对合理！提供(gōng)土壤。”

值(zhí)得注意的是，房地产板(bǎn)块今(jīn)日全线大涨，万科A收盘大涨超8%，万科企业涨近10%。

债务：保障安全兑付

在会上，“保兑(duì)付”成为(wèi)舆论最为关注的事项。

财报显示，万科第二季度的经营性净现金(jīn)流已由负转正，实现42亿元正向(xiàng)现金流。在上半年，万科完成(chéng)73亿元的境内(nèi)公开(kāi)债券和折合人民币约104亿元的境外公(gōng)开债券的(de)偿付，年内尚有(yǒu)9月到期的20亿元境内公开(kāi)债券待兑付。

资产负债表显示，截至2024年上半年底，万科持有货币(bì)资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元(yuán)，占总资产的(de)比例为(wèi) 23.3%，其中一年内到期的有(yǒu)息负债 1019.5 亿元。

万(wàn)科财务负责人韩慧(huì)华表示，在经营端，公司(sī)在业(yè)务瘦(shòu)身健体上取得了积极(jí)进展，三项工作合计回款1370亿元左右(yòu)：

一是积极销(xiāo)售，销售金额保持在(zài)行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。公司二季度以来的月均销售(shòu)额保持在200亿以上，同时持续保(bǎo)持领先(xiān)的回(huí)款效率，回款率超100%。

二是积极推(tuī)进大宗(zōng)交易(yì)和(hé)资源盘活，上半年已经实现的回款超过百(bǎi)亿。财报显示，前(qián)7月，万科共实现大宗交易签约金额(é)204亿元，资产类型覆盖商业、酒(jiǔ)店、办公、长租公寓等业(yè)态。

三是全力落实聚焦主业的要求，逐(zhú)步(bù)退出非主业业务和投资。

“在(zài)融资端，万科得到各方(fāng)大力支持，融资渠道保持畅通。”韩慧华强调。上半年，万科实现(xiàn)新增融资、再融资612亿(yì)元，平均融资成本(běn)3.66%，融资(zī)渠道保(bǎo)持稳定。融资模式转型取(qǔ)得了较大进展。白(bái)名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头的200亿(yì)元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一(yī)笔贷款。

展望下半年的资金状况和偿(cháng)债安排，韩慧华(huá)介(jiè)绍，下半年待交付房(fáng)源近10万(wàn)套，交付量同比下降(jiàng)40%，到期的公(gōng)开市场信用债目前仅余20亿境(jìng)内债券待还。“除了经营端创造(zào)现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争(zhēng)取银团贷款、经营性物业贷等机会(huì)，提供增量流动性，以此保障债(zhài)务的安全兑(duì)付。”韩慧华说道。

开发：房价位置已相对合理

针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽(suī)然已经过(guò)了(le)历史峰(fēng)值，但(dàn)绝(jué)对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调(diào)整，已经回落到一(yī)个相对比(bǐ)较合理的位置。新房(fáng)产品的性价比有比(bǐ)较大的(de)提升。”郁亮呼吁道。

郁(yù)亮认为，当下新(xīn)房产品力、服务力比之前有了非常大的(de)提升，如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月(yuè)就要更新一代。开发商卷产品、卷(juǎn)服(fú)务，对消费(fèi)者来说是件好事情。同(tóng)时，房价水平经过了三年调整，已经回落(luò)到一(yī)个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有(yǒu)比(bǐ)较大的提升。

万科联席总裁、开发经营本部(bù)首席合伙人张海表示，从客户(hù)层面(miàn)看，购房者更加(jiā)细分和理性，价格实惠、所见即所得(dé)是客户愿意考虑和成(chéng)交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠(huì)的产品依(yī)然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改(gǎi)善需求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申(shēn)，在(zài)供给(gěi)端，新房的供给量相对是不足的(de)。今年住宅(zhái)新开工(gōng)面(miàn)积到目前同比再下降(jiàng)24%，按这个趋势全年预计5亿平米(mǐ)左右，即使(shǐ)是和一些城镇化已经完全成熟的(de)国家比较，目前的供给(gěi)水平(píng)也是偏低的(de)。“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上(shàng)动力提供了条件。”郁亮说(shuō)道(dào)。

不过，在新房市场持续调整(zhěng)的大背景下，万科上半年归母净利润为亏损98.5亿元(yuán)。公司将(jiāng)业绩亏(kuī)损归为四点原因：开发业务结算规模(mó)和毛(máo)利率下滑(huá)，计提减值，部分非主业(yè)财务投资出现亏损。同时，为更快回笼资金，万科对(duì)资产交易和股权处置都采取了(le)更加坚决的(de)行动，部(bù)分(fēn)交易价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将(jiāng)主要从两(liǎng)方面入手稳定开发业(yè)务的毛利率水平：一(yī)是存(cún)量资源的提效增效。其二(èr)是保持住当前新项目的投后兑现水平。

韩慧华表示，公司在2022年(nián)之后主(zhǔ)动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个(gè)月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率(lǜ)平均在18%左右。到今(jīn)年年底，这(zhè)批货值预计将去化80%。她预计，随(suí)着这部分“热水”资源逐渐(jiàn)步(bù)入结算期(qī)，会对万科的业绩起到一定补(bǔ)充作用。

降本增效：更加严格落实

展望(wàng)下半年，万科表示将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽(jǐn)快重回健康发展轨(guǐ)道。

其(qí)中，“保交房，保兑付”的(de)标准明确，公司预计全(quán)年交付(fù)18.8万(wàn)套(tào)，并确保(bǎo)公开债(zhài)如(rú)期顺利偿还。

转型高质量发(fā)展仍将继续，聚焦主业，坚持综(zōng)合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退(tuì)出，清理和转让非主业的(de)财务投资。其中，开发业务的关键词是(shì)强销售与(yǔ)保交付，积极推(tuī)动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化(huà)产品、代(dài)建(jiàn)、现房销(xiāo)售能力优势。同时，持续开展资产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科首席运营(yíng)官刘肖表示，截至7月底，万科大(dà)宗交万科，最新研判：房价位置已相对合理！易累计签约200亿元，涵盖办(bàn)公、商(shāng)业(yè)、酒店、公(gōng)寓(yù)等31个项目，能够完(wán)成“一揽子方案”中2024年(nián)度(dù)资产交易目标。未来4个月，万科大(dà)宗(zōng)交易工作，将按照(zhào)既定(dìng)路线继续前行，当前有19个项目在谈(tán)判过程中。万科(kē)后(hòu)续资产交易工作的重心是资产经营质量提升。

同时，万科董事(shì)会秘(mì)书朱(zhū)旭表示，为了应对当前严峻的经营(yíng)挑战，适应行业发展新模(mó)式，下半(bàn)年公司还将更加严格地落实瘦身(shēn)健体和降本增效措施。

据介绍，万科下(xià)半年的降本增效主要集中在(zài)两点：

第一，更新组织机制，强化瘦(shòu)身健体。基于一盘棋集(jí)中建设(shè)头部(bù)力量和能力(lì)，根据(jù)实际需求差异化(huà)设(shè)定组(zǔ)织(zhī)架(jià)构；减少组织层级(jí)，缩短(duǎn)决策链条，提高决策效率和质量；强(qiáng)化奋斗文化，加强干部的考(kǎo)核与汰(tài)换，激活组(zǔ)织新动能；完善公司治理，加强内控，防范重大风险。

第二，全力推(tuī)进(jìn)降本增效(xiào)，实现2024年年度管理费(fèi)用同比再降(jiàng)15%。一方面开展全用工盘点检视，基(jī)于业务瘦身、组织精简，明确提出组织(zhī)规划调整目标，推(tuī)动组织提效。另一方面(miàn)压(yā)降费(fèi)用支出，详细梳理费用科目，降低行政支出等标准，确保实现降本增效(xiào)。

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