涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

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　　来源：中国房地产报

　　此次中洲控股及董事长被深圳证监局出具警示(shì)函，也让公司的发展之路再次蒙上一(yī)层阴影。

　　自公司录得上市30年的(de)首次亏损以来，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）“坏(huài)消(xiāo)息”不断。

　　9月9日晚间，中洲控股发布公告，公司于近(jìn)日收到中国证券监督管理(lǐ)委员会深圳监管局（以下简称(chēng)“深圳证监局”）出具(jù)的《深(shēn)圳证监局关于(yú)对(duì)深圳(zhèn)市(shì)中洲投资控股(gǔ)股份有限公司采取责令改正措施的决定(dìng)》《深圳证(zhèng)监局关于对(duì)贾帅、叶晓东(dōng)采取出具警示函措施的决定》。同时，公司控股股东深圳(zhèn)中洲集(jí)团有限公司（以下简称“中洲集团”）收到深圳证监局出具的《深圳证监局关于对深圳(zhèn)中洲集团有限公司采取出具(jù)警示函措(cuò)施的决定》。

　　根据公告，中(zhōng)洲控(kòng)股存在以下违规行为：

　　一、信(xìn)息(xī)披露不规范。公司在存货减值测试时，成(chéng)本(běn)分摊方式发生变化，构成会计估计变更，但(dàn)公司(sī)未履行信息披露义务；公(gōng)司未及时披露(lù)控股股东股份冻结延期(qī)事项。

　　二、存货跌价测试不审慎。公司(sī)部分项目存货预计售价未综合考虑房地产市场变化情况、项目去化、竞(jìng)品(pǐn)价格(gé)等因素的影响。

　　三、公司治(zhì)理不规(guī)范。公司部分“三会”会议记录不完整和会议管理不到(dào)位、内幕知情人(rén)登(dēng)记管理(lǐ)制度未及时修订和执行不到位，关联人名(míng)单(dā涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函n)登记不完整。

　　除了(le)对中(zhōng)洲控(kòng)股进行警(jǐng)示外(wài)，深圳证监局还特别提及公司董事长、总(zǒng)经理(lǐ)贾帅，财务总监、董(dǒng)事会秘书叶晓东(dōng)。公告显示，贾帅、叶晓东(dōng)对上述问题负有主要(yào)责任(rèn)。根据相关规定，深圳(zhèn)证监(jiān)局决定对贾帅、叶晓东分别采取出具警示(shì)函的监管措施。

　　就警示(shì)函内容及公司后续计划，中国房地产报(bào)记者致电(diàn)中洲控股投资者(zhě)电(diàn)话，工作人员表示，公司及(jí)相关责任主体在收到警(jǐng)示(shì)函后，高度(dù)重视相关问题，并将严格按照深圳证监局的监管要求(qiú)进行整(zhěng)改。本次行政(zhèng)监管措施不会影(yǐng)响公司正常的经营管理活动。

　　9月10日，截至收盘，中洲控股股价(jià)跌2.98%，报3.58元，总市值(zhí)23.8亿元(yuán)。

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　　首(shǒu)度亏损遭问询(xún)

　　这已不是中洲控股今年(nián)第一次受到监管机构关注。

　　4月24日，中洲控股发布了2023年(nián)年度报告。报告(gào)显示，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元，同(tóng)比上升7.59%；归(guī)属母公司净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣除非经常性损(sǔn)益后归属母公司净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。

　　这(zhè)是中洲控股自1994年上市以来的首次年报亏损(sǔn)，且亏损金(jīn)额足以吞没其此(cǐ)前近5年来的归属母(mǔ)公司净利润之和。数(shù)据显(xiǎn)示，中洲控股2018~2022年的(de)归属母公司(sī)净(jìng)利(lì)润合(hé)计约18.01亿元。

　　5月22日，深交所向中洲(zhōu)控股发布年报问询函，要求其说明营业收入(rù)增加的(de)同时(shí)净利润大(dà)幅下降等问题的原(yuán)因。

　　6月(yuè)中旬，中洲控股回复，房地产销售采取预(yù)售模式(shì)，营业收入与实际销售情(qíng)况存在一定时间差。2023年度结转收入的部分项目主(zhǔ)要系(xì)2021~2022年期间(jiān)进行预售，并于该年度竣工(gōng)达到约定交付条件进而结转(zhuǎn)收(shōu)入的金额增加。公司2023年开发预售的(de)部分房(fáng)地产项目销售(shòu)价格不及预期，售价下(xià)降明(míng)显。公司根据各项目所处的市(shì)场环(huán)境，按企业会(huì)计准则的要求对存在减值(zhí)迹象的存(cún)货项目计提了存货跌价准备22.18亿元，增长约961.24%。综(zōng)合上述因(yīn)素，公(gōng)司2023年度营(yíng)业(yè)收入(rù)较(jiào)上年增加5.38亿元，增长7.59%；净利(lì)润大幅(fú)下降19.25亿元，同比下降2412.74%。

　　公司经营活动现金流与净利润(rùn)变动情况方面，中洲控(kòng)股表示，基于房地产行业特点，公司本年度结(jié)转收入的部分(fēn)项目系2021~2022年期间进行预售，当时所处市场环境较报告期略好，售价较2023年度高，因此对毛利率做出明(míng)显贡献。而2023年度，受到房(fáng)地(dì)产行业销售情况继(jì)续下滑的影响，部分项目销售价格下降明显，以价换量的结(jié)果导致报(bào)告期内因存货出现明(míng)显减值迹象，计提存货跌价准备22.18亿元。因此2023年度公(gōng)司净利(lì)润大幅下跌至-18.45亿(yì)元。

　　公司2023年经营活动(dòng)现金流(liú)入实际(jì)较上年同期(qī)减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售资(zī)金回流减少，为保证公司正(zhèng)常(cháng)经营，公(gōng)司放缓工程进度，相应减少了房地产开(kāi)发支出的现金(jīn)流出，使经营活动现金(jīn)流(liú)出(chū)较上年减少约(yuē)7.6亿元。综合(hé)来看，经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流入较上(shàng)年增加3.7亿元，同比增加38.12%。

　　中洲控股在相(xiāng)关回复中还透露，截至2024年一季度末，公司一年内到期的有息负债(zhài)金额为23.78亿(yì)元，可用货币资金为15.79亿元(yuán)，资产负(fù)债率为81.88%；公司(sī)流动性指(zhǐ)标较弱，未来一(yī)年仍存在一定偿债压力。

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　　昔日“拿地王”的“苦日子”

　　中(zhōng)洲控(kòng)股的前身是创立(lì)于1984年的(de)深圳市长城投资控(kòng)股股份有限公司（以(yǐ)下简称“深长城”），于1994年股份制改造后成(chéng)为上市公司。1993年，潮汕商人黄光苗创下房地产开发企业中洲集团，并(bìng)于2013年通过深(shēn)长城实现A股曲线上(shàng)市(shì)。迄今(jīn)为止，中(zhōng)洲集团持有中洲控股(gǔ)52.63%的股份，中洲控股是中洲集团唯一地产上市平台。

　　很长一段时间内(nèi)，黄光苗(miáo)的命运与中洲控股捆绑在一起(qǐ)，而他的扩张(zhāng)雄(xióng)心深深(shēn)影响(xiǎng)着中洲控股。数据显(xiǎn)示，中洲控股在2016~2018年的新增土地储备分别为20.73万平方米、98.78万平方米和24.49万(wàn)平方米，拿地面积的增长(zhǎng)幅度基本可以(yǐ)对应中洲控股的存(cún)货增速。2017年，中洲控股曾在一月(yuè)内横扫全国5个城(chéng)市，涉及香港、佛山、惠州、无(wú)锡及重庆(qìng)，拿地气势如虹，一时(shí)被业内誉为“拿(ná)地大王”。

　　值(zhí)得注意的是，自2016年销售额突破百亿(yì)大关后(hòu)，中洲控(kòng)股业绩规模(mó)一直没有更大突破。2016~2019年(nián)，中洲控股的销售金额分别为105.3亿元、144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元。按照中指研(yán)究院的统计(jì)口径(jìng)，2023年(nián)中洲(zhōu)控股实现销售额116.9亿元，仅位居行业第106位。

　　早期大量拿(ná)地亦导致中洲控股存货高企(qǐ)，或陷入“消化不良”的窘境。中国房地产报记(jì)者查阅中(zhōng)洲(zhōu)控股近5年的年(nián)报数据发现，其“增收不增利(lì)”的趋势明显。

　　2019~2023年，中洲控股营业总收入(rù)分别为72.13亿元、107亿元、86.76亿元、70.83亿元(yuán)及76.21亿元，而同期的归属母公司净利润则分别为7.87亿(yì)元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元及-18.45亿元，呈连年(nián)下滑状态。

　　来到2024年，这一(yī)情形似乎更为严重。

　　8月29日，中洲(zhōu)控股发布2024年半年报，报告(gào)期内，公司实现营业收入约23.43亿元，同(tóng)比下降35.74%；归属母公司净利润亏损4.15亿元，同比下降2009.35%。对于(yú)营业收入的下(xià)滑，中(zhōng)洲(zhōu)控股表示，主要是本(běn)期房地产收入结算规模较上年同期减少。

　　具体来看，中洲控股的营(yíng)业收入构(gòu)成中，房地产、酒店(diàn)和施工行业的营业(yè)收入出现不(bù)同幅度的下(xià)滑。其中，房地产(chǎn)占营业收入的比重高达87.45%，但是降幅最(zuì)严重的，同比减少39.12%。

　　值得一提的是，中洲控股报告期内资产(chǎn)减值损失达(dá)4.41亿元。其中，对存(cún)货的账面价值进行减值，计提了4.29亿(yì)元的存货跌价损失；对合同取得成本(běn)的账面价值进行减值，计提了(le)1203.25万元(yuán)的减值损失(shī)。

　　业绩持续下滑的同时，一些负面消息也(yě)总围绕着中洲控股。

　　2018年4月，作(zuò)为(wèi)中洲控股实际(jì)控制人的(de)黄光苗因泄(xiè)密重组消息，卷入皇(huáng)庭集团郑小燕内(nèi)幕交(jiāo)易；2019年4月，黄光苗的哥(gē)哥黄光亮因未按规定披露上市公司信息被深圳证监局(jú)出具《行政处罚决定书》。

　　此后，黄光苗(miáo)行事愈发低(dī)调(diào)，逐渐将中洲控股交由职业经理(lǐ)人打理，自己则退居幕后。

　　据(jù)了解，中洲控股现任董事长贾(jiǎ)帅是做财务出身。曾任成(chéng)都中信城市建设(shè)有限公(gōng)司财务总监、副总经理；2009年1月~2015年12月，任中洲集团财务总监；2015年12月~2016年12月，任中洲(zhōu)集团副(fù)总(zǒng)裁兼(jiān)财(cái)务总监；2016年涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函12月起任中洲集团总裁；2014年3月起兼任中(zhōng)洲控股董事；2024年5月，任中洲控股非独立董事、董事长、总裁。

　　此次(cì)中洲控股及董事(shì)长被深圳证监局(jú)出(chū)具警示函，也让公司的发展之路再次蒙上一(yī)层(céng)阴影。

责任编辑：杨红卜

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