一路狂飙的建发，开始急刹车！

作者：kangins

近三年(nián)在全国各地一(yī)路“狂(kuáng)飙”、攻城掠(lüè)地(dì)的建发(fā)，开始急刹车！

近日，“新闽系”带头大(dà)哥建发旗下的房(fáng)产上市平台建发国际集团（01908.HK，后简称(chēng)“建发国际”）行政总裁林伟国在2024年上半年(nián)业绩发布上(shàng)对下半年的房地产形势发出预(yù)警：

无法(fǎ)预期下半年会有很大反转，尚不能明确。

这一信(xìn)号的发出(chū)，即是对当(dāng)下房地产未来局势的判(pàn)断，也是对近三年(nián)建发在地产狂(kuáng)飙突进(jìn)的急刹(shā)车(chē)。根据中期业绩报告显示：

1、上半年实(shí)现营业收入327.5亿，同比增速(sù)34.46%；

2、归母净利润8.17亿，同比下(xià)降36.37%

对于陷入“增收不增(zēng)利”，建发国(guó)际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同比下降至11.9%；

2、上半年结转项目(mù)的平均权益同比(bǐ)相应降低；

翻译成大白话就(jiù)是：

高价地拿太多，利润遭挤压！

在当下(xià)房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚(hòu)非，但是对于建发而言，却意味着不一样(yàng)的(de)信号！

预警(jǐng)：“狂飙(biāo)”式高价拿地后遗症

康哥查了近(jìn)三年(nián)的TOP100强(qiáng)的拿地数据，建发(fā)的狂飙始自2021年，而这一年刚好(hǎo)也是曾经地产(chǎn)巨无霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年，建(jiàn)发以1766亿的新增货(huò)值位居百强第12名；

2、2022年(nián)，建发以908.5亿的新增货值位居(jū)百(bǎi)强第10名(míng)；

3、2023年，建(jiàn)发以(yǐ)1606.4亿的新增货值位居百强第5名；

伴随拿地(dì)数据的(de)狂飙，建发销售业绩(jì)也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额超(chāo)过(guò)民(mín)企一哥龙湖，挤身百强第八位，而(ér)排在建发(fā)前面的房企是：

保利/万科/中海(hǎi)/华润/绿地/招商蛇口/碧桂园

紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单中(zhōng)要么(me)是财大气粗的央企，要么就(jiù)是长年霸榜的民企中的领(lǐng)军三好生，地方国企进 TOP10，建发可谓开了：

前无古人的先河！

高(gāo)潮则来自始自21年发力(lì)的建(jiàn)发开始了狂飙进程，并于(yú)今年登顶封神，以279个小目标让此前的带头(tóu)大哥们：

望其项背！

仔细分析一下拿地数据可发现，在(zài)拿地面(miàn)积仅排第四(sì)的情况下(xià)以总金额第一封神，足见建发房产拿(ná)地：

拼的疯狂！

显然，这(zhè)也是“闽(mǐn)系房企”一贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规模达到历史(shǐ)性地巅峰18万亿，仅两(liǎng)年后(hòu)的2023年，这一(yī)销售数据便掉(diào)到了11.7亿：

暴跌35%！

而到了今年，根据国家(jiā)统计局的数据显示，上半年我国商品房销(xiāo)售规模仅4.7万亿，而且这个还已经包(bāo)括金三银(yín)四和5.17政策发(fā)力后的效果，根据这个情况预测，今年销售额很难过10万亿。

而一个头(tóu)部房企的朋友给康哥的预测却更悲观，如果下(xià)半年没有更大力度的政策出台，很可能(néng)全年销售(shòu)规模不超过：

7万(wàn)亿！

其做出这一(yī)判断(duàn)的理由是：自己所在公司投的项目比去年(nián)肉眼(yǎn)可(kě)见的减少(shǎo)，而在TOP100榜单上排名却在(zài)上(shàng)升，这说明一(yī)个问题：

当前销售(shòu)形势并不(bù)乐观！

显然，这一信号对于上半年才刚刚完成封神的(de)建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：

暗潮涌动。

巨额(é)浮亏：折翼家居巨头

作为建(jiàn)发集团利润的(de)核心，房地产板块一直承担着重要的角色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而建发股份收购家居龙头红星(xīng)美凯龙的巨额亏损显(xiǎn)然给其带来了更大的压力(lì)：

2023年建发(fā)股份耗费62.86亿购(gòu)买美凯龙29.95%的股份，一(yī)跃成为其第一大股(gǔ)东！

这笔收购仅仅才过(guò)一年，该笔收购给建发(fā)带来巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收(shōu)盘），跌幅54.5%，收购成本亏(kuī)34.3亿；

2、2023年，红(hóng)星(xīng)美凯龙给建发股份贡献的归母(mǔ)利润为(wèi)-5.63亿；2024年上半年，这(zhè)一(yī)亏(kuī)损进一步扩大，归母净利润(rùn)预亏10-13亿；

两项合计亏损近50亿(yì)，相当于(yú)收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建发集团供应链(liàn)提供充足的现金流优势，但是贡献利润(rùn)的左膀右臂所带来(lái)的压力显(xiǎn)然加大了建发集团对未来的(de)悲观预期！这也是为啥建发房产在三年(nián)半(bàn)的(de)狂飙之外，突然开始：

急刹(shā)车！

这一幕又何曾相似！同样是在2021年(nián)上半年(nián)依然(rán)疯狂拿地融创，同样高价进(jìn)行拿地，也同样在2021年下半年以三条红线为分界线开始，突(tū)然急刹车！

建发作(一路狂飙的建发，开始急刹车！zuò)为国企，显(xiǎn)然(rán)具有更强的债务管控水平，但是当前对于建发的难题是：土(tǔ)地(dì)储备大部(bù)分来自于2022、2023年收购的，而这两(liǎng)年(nián)高价收购来的土地(dì)未来该如何处置？建(jiàn)发管理层给的方案是：

灵活销售！

在当下市场(chǎng)承接盘以肉眼可见萎缩的背景下，一向激进的(de)建发对未来也愈发谨慎，此时的灵活究竟该(gāi)如何灵活？多久去(qù)化？恐怕对于今时今日的建发而言：

恐怕也给不出(chū)答案。

而同(tóng)样作为供应链巨头的厦门三巨头之(zhī)一，其地产扩张策略与(yǔ)建发有异曲(qū)同工之妙，市场却传出大(dà)裁(cái)员的消息，究竟是真还是假？显(xiǎn)然对(duì)于建(j一路狂飙的建发，开始急刹车！iàn)发(fā)来(lái)说：

过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩之路就有多痛苦！

（转自：不(bù)良资产行业观(guān)研）

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