保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范(fàn)与规模扩张？房企的新发展模式是什(shén)么？在2023年(nián)，保利发(fā)展尝试给出自己(jǐ)的(de)答卷。

2023年，保利发展全(quán)年实现营(yíng)收(shōu)规模(mó)3468.28亿元，归(guī)母(mǔ)净利润120.67亿元，截至年末，公司货币资金余额1480亿元(yuán)。在经营层面，去库(kù)存(cún)战略的执行帮(bāng)助(zhù)保利发展实(shí)现房企中唯一的四千(qiān)亿(yì)级(jí)销售(shòu)，同时在连续第6年的经营活动现(xiàn)金流为(wèi)正的前提下(xià)，保利发展持续聚焦(jiāo)核心城市，拓展金(jīn)额中(zhōng)9保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式9%位于核心38城。

进入2024年，保利(lì)发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质时代“机(jī)遇。在最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质(zhì)时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发(fā)展(zhǎn)。

坚定去库存实(shí)现销售领跑

4月22日晚间，保(bǎo)利发展(zhǎn)披露财(cái)报，公(gōng)司2023年(nián)度实现营收规模3468亿元(yuán)，同比增长23%；归母(mǔ)净利润120.67亿元，同比下滑(huá)34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展全(quán)口(kǒu)径销售(shòu)4222亿元，成为(wèi)行业唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司紧盯行(xíng)业形势(shì)变化，把握(wò)市场窗口(kǒu)机(jī)会，采取积极灵活的营销策(cè)略，坚决果断去库(kù)存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自(zì)2021年下半年以来一以贯之的“去库存 ”战略(lüè)。2023年，保(bǎo)利发展就确立了“稳经营、去库存、调结(jié)构、防风险”的经营策略，持(chí)续加强两级联动，以应(yīng)对市场波动。

在管理(lǐ)层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执(zhí)行，4000亿元的(de)销售成绩单之下保利发(fā)展的销售结构的持(chí)续优化：

城(chéng)市深耕效果持续凸(tū)显。公司在确(què)定性强的(de)核心38城销售贡(gòng)献近九成，同比(bǐ)提(tí)升2个百分点。珠三角(jiǎo)、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广州(zhōu)与佛山合计超800亿元、上海(hǎi)超500亿元，深耕效果显著。

市(shì)场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分(fēn)点，其中，核心(xīn)38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超(chāo)过10%的城市共27个，单(dān)城市占(zhàn)率天(tiān)花板不断突破提升。

存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存(cún)量项目去化力度，存量项目签(qiān)约金额2575亿元，占全年销售金(jīn)额的61%；签约面积(jī)1643万平方米，占全年保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式销售面积的69%。

人效进一步(bù)提升。2023年，保利(lì)发展人均签(qiān)约金(jīn)额与2022年持(chí)平，人均交付套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代(dài)理公司等规模较大(dà)的产业公司(sī)，2023年元均效能均有不同幅度提升。

同时，在谨慎(shèn)保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结(jié)的保障度交较高。长(zhǎng)期以来，保利发展项目(mù)完成交付后(hòu)才确认收入，并坚持以成本法计量投资性(xìng)房地产(chǎn)，资产质量稳健扎实。截至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高(gāo)。

债务(wù)结构持续优化

对比业绩(jì)快(kuài)报，年(nián)报(bào)中新增披露的各项财(cái)务数据显示(shì)，保利发展在(zài)手资金充沛、负(fù)债进一步压降、现金流健康、债务结构持续优(yōu)化。整体来(lái)看，在保(bǎo)持经(jīng)营(yíng)现金流为正的前提下，保利发(fā)展实现了资(zī)源补充和债(zhài)务结构优化，实现了安全和发展的平衡。

以(yǐ)开源节流为关键词，保利发展在2023年(nián)实现了连续第六年的经营(yíng)活动现金流(liú)为正。开源方面，保利发展一手(shǒu)抢销售，一(yī)手抓回款，全(quán)年(nián)回笼(lóng)金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当(dāng)年销售回笼率78.3%；同时通过(guò)加速参(cān)股项目投资回收等方式，累计增(zēng)加可动用资金529亿元(yuán)。节流方(fāng)面，公司以销定产，全年新开工面积1491万(wàn)平方(fāng)米，同比下降37%；集中资(zī)源保障品质(zhì)交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质(zhì)交付。

连续6年的(de)经营(yíng)活动现金净流入，保障(zhàng)了(le)保利发展充分的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元(yuán)，保持在总资(zī)产10%左右的合理水平。此外，公司报告期末已售待回笼资金约966亿(yì)元，未(wèi)来可动用资金充裕。

降债(zhài)务、降利息(xī)，双(shuāng)管齐下，债务结构持(chí)续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期(qī)初减(jiǎn)少271亿元，其中(zhōng)一年内到期(qī)的债(zhài)务占有息负债比重为20.82%，较年初下降(jiàng)0.46个百分点。融资成本方面，年内公司新增融资(zī)1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之下，2023年保利发展财(cái)务结构进一步优化：期末公(gōng)司资产(chǎn)负债率76.55%、扣预收资产负(fù)债率67.14%、净负债率61.20%，分别(bié)较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”保持一贯绿档水(shuǐ)平。

对财务安全最直(zhí)接(jiē)有力的(de)证据，是(shì)在行业普遍收紧银根的(de)背(bèi)景下，保利发展逆势加码(mǎ)股东回报，既展现(xiàn)央企责任担(dān)当，也体现(xiàn)了发展信心。按今年一月前期股东回报规划，将分红比(bǐ)例跃升(shēng)至40%，相比(bǐ)此前提高(gāo)1倍，同时保利发展还实施了(le)不超过20亿元(yuán)回购方案(àn)。

向“新质生(shēng)产力的(de)基(jī)础设施服务商”转型(xíng)

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源端把(bǎ)握布局核心城市，在销售端(duān)秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指(zhǐ)引下，结合(hé)公司多年管(guǎn)理(lǐ)经(jīng)验沉淀出(chū)“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展(zhǎn)有望穿(chuān)越新的地产周期，实现长期可持续的(de)发展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白皮(pí)书(shū)》明确指(zhǐ)出(chū)：“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道(dào)路”，但同(tóng)时也强调要维持适度(dù)杠杆，保持合理投(tóu)资和土(tǔ)地储备，将投资聚焦到有确定需求的优(yōu)质(zhì)区域。

在2023年，保利发展不仅是(shì)“销冠”，近年拿(ná)地金额也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目(mù)103个(gè)，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同(tóng)比提(tí)升26%，拓展权益比提升16个百分点至(zhì)83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较(jiào)强盈利(lì)能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价(jià)15187元/平方米。

在(zài)优质增量资源的补充(chōng)下(xià保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式)，保利发展土储结构持(chí)续优化。报告期末(mò)，公(gōng)司(sī)土(tǔ)地储备计容建面7790万(wàn)平方(fāng)米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方(fāng)米，存量项(xiàng)目占比下降8个百分(fēn)点；核心38城(chéng)面(miàn)积储备占(zhàn)比近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化(huà)。

在销售端，建“好房(fáng)子”被广泛认为是支(zhī)持房企跨越新周期的通行证。在(zài)今年的全(quán)国两会上，住建部部长(zhǎng)倪虹对房地产企业(yè)喊话：谁(shuí)能为群众建设好(hǎo)房子、提(tí)供好(hǎo)服务，谁就能有市场、有发展、有未来(lái)。

保利发展正是行业内第一个提出进入(rù)品质(zhì)时代的房企，也是最先落实产品制胜理念的公司。在这一战略的指引(yǐn)下，保利发展形成了“天悦和”三大(dà)产品系十(shí)二大子品牌，且获消费者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获(huò)得客户满意(yì)度提升(shēng)。

值(zhí)得注意(yì)的是，保利发展今年(nián)进(jìn)一步(bù)拓展“品质时代“的内涵，将”服务“摆在了更为显要(yào)的(de)位置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展解释称(chēng)，“房地(dì)产”大家讨(tǎo)论(lùn)得更多的(de)是销售，“不(bù)动产”注重资产价值(zhí)和使用价值的双重属性(xìng)。而发展不动产要坚持“用户思维(wéi)”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质。

从(cóng)“好产品(pǐn)”到“好服务”，保利发展(zhǎn)正(zhèng)着力延伸服务内容(róng)和扩大服(fú)务外延，城市消费与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道。比如：围绕居住社区，对服务内容进行延伸，包(bāo)括为业主提供家装家居、房(fáng)屋交易租赁(lìn)等增(zēng)值服务(wù)，发展商(shāng)业、养(yǎng)老、托幼等业(yè)务。再比如：从社区走(zǒu)向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务(wù)外(wài)延。探索公共服务、产业园区、商旅、会展和体育等(děng)服务及(jí)消费，挖掘市场(chǎng)价值(zhí)。

在白皮(pí)书中，保利发展呼吁房企要积极(jí)向“新(xīn)质生产力(lì)的基础设施服务商”转型，从区(qū)域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬(yìng)件支撑和软件服务，持(chí)续(xù)助(zhù)推(tuī)社会经济的高质量发展。

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