高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房(fáng)地产报

　　从目前情况(kuàng)来看，貌(mào)似业绩(jì)目标或者战略计划(huà)实施未达成(chéng)，以及辞任者本(běn)人对企业和行业未来(lái)信心不足之下的“辞任”，所以(yǐ)才会选择(zé)继续担任“看守(shǒu)”董事长这一过渡形式。

　　“2020年冲刺500亿元，2023年远在千(qiān)亿元之上”的豪言壮(zhuàng)语犹在耳畔，“壮志未酬”的(de)李永前却要先(xiān)行离开中交地产了。

　　9月13日晚间，中交地产发布公告(gào)，于9月12日收到长李永前书面辞职报告(gào)，由于工作变动(dòng)原因，他申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

　　中交地(dì)产称，为保障公司的正常运营和公(gōng)司治理平稳过渡，李永前将继续履行(xíng)董事(shì)长、董事会战略(lüè)与执行委员会委员、董事会提名委员会委员(yuán)职务(wù)，辞职报告在其补选新任董事长后(hòu)正式生(shēng)效。

　　值得指出的(de)是(shì)，中交(jiāo)地产在另一份公(gōng)告中称，同意选举郭主龙为第九(jiǔ)届董事会董事候选人，任期与本届董事会其他成员任期(qī)一(yī)致，并将在9月30日(rì)举行的临时股东大会上进行审议(yì)。就在一天前(qián)，中交地产(chǎn)控股股东中交房地(dì)产也发布了董事(shì)长变更的(de)公(gōng)告(gào)，因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长(zhǎng)及法人代表，免去李永前董事长(zhǎng)、董事、法人代表的职务。

　　对于这一(yī)变(biàn)动，多位业内人士表示，或与中交地产经营发展(zhǎn)相关，业绩是重要方面。另据(jù)接近中(zhōng)交地产人士透露，李永前个人表示辞职是(shì)因(yīn)身(shēn)体(tǐ)原因。

　　“这些信息表明其职位(wèi)变(biàn)动并非因为违纪违法被(bèi)免职，也非因为被提拔而离任，因为后者(zhě)通常会先选定接任者(zhě)并与辞任同时公布。从目前的情况来看，貌似业(yè)绩目标(biāo)或者战略计划实施未达成，以及辞任者本人对企业和行(xíng)业未来信心(xīn)不足(zú)之下的‘辞任’，所以(yǐ)才会选择继续担任‘看(kàn)守’董事长这一过渡形式。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经(jīng)济学家(jiā)柏(bǎi)文喜向中国房地产报记者分析。

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　　“壮志未酬”的(de)李永前

　　李永前在中交地产“主控人”的位置上干了不满5年。

　　李永前于2014年入职(zhí)中交(jiāo)集(jí)团，而后被派遣到绿城任职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任董事长。在绿城的5年，李永前见证了其规模(mó)从(cóng)百亿到千亿再到2019年突破2000亿元，同时也见证了绿城管理的代建业务从不成熟到资本市场“一枝独秀”。

　　或许正因(yīn)见(jiàn)证过成功的模板(bǎn)，李(lǐ)永前想将(jiāng)绿城的经验复制到中交地产。

　　“2020年冲刺500亿元2023年远在千(qiān)亿(yì)元之上(shàng)。”李永前曾(céng)制定过一个销售目标。

　　由这个目标带来的(de)是中交地产从2020年开始的高歌猛进。2020年，中交(jiāo)地(dì)产共计拿地635.59万(wàn)平方米，较(jiào)上年增长176.9%，土地购置(zhì)总价款535.8亿(yì)元，权益价款252.54亿(yì)元(yuán)。2021年中交地产实现销售收(shōu)入560亿元，却(què)将388亿元用于拿地，拿地销售比高达69.29%。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米(mǐ)，计容建筑面积128.64万平方米(mǐ)，土地价款为234.37亿元，权(quán)益价款为109.55亿元。

　　公开资料性显示，中交(jiāo)地产在2013年到(dào)2016年的4年(nián)时间里，拿(ná)地总额才近109亿元。

　　逆(nì)势扩张一度让中交地产的(de)销售额迈上(shàng)新台阶，也为(wèi)其带(dài)来了(le)不小的(de)去(qù)化难题。中交(jiāo)地产曾在2023年(nián)发布的公告(gào)中披露，随着公司业务规模的持(chí)续扩大，公司存(cún)货规模持续快(kuài)速增长。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资(zī)产流动性及偿(cháng)债能力，如果公司因在售项目销(xiāo)售迟滞导致(zhì)存货周转(zhuǎn)不畅，将对偿债能力(lì)和(hé)资(zī)金调配带来较大压力。”

　　根据历年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中(zhōng)交地产存货账面价值分别为(wèi)720.35亿元、1088.94亿(yì)元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比(bǐ)例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成为近几年围绕着中交地产的一大标签。

　　2018年~2022年的(de)5年时间里(lǐ)，中交地产营(yíng)业收入从89.48亿元(yuán)一路高(gāo)升至384.67亿元，归属母公(gōng)司股东净利润反而从8.1亿元下滑至5.4亿(yì)元、3.47亿元、2.36亿元和(hé)0.34亿元。

　　到2023年，中交(jiāo)地产的营业收入也进入下(xià)滑区间，归属母公司净利润(rùn)则出现亏损(sǔn)。报告显示，2023年1~12月，公司实(shí)现营业收入(rù)324.68亿元，较上年(nián)降低15.59%；实现归属(shǔ)母(mǔ)公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。

　　中交地产的代建业(yè)务发展也略(lüè)显迟(chí)缓。

　　按照(zhào)李永前最初的构(gòu)想，中交地产要效(xiào)仿绿城轻重资产并举开发模(mó)式。其中，轻资产就是以联合置业为平台，推(tuī)进代建(jiàn)开发。

　　从2023年年度报(bào)告上看，中交地产营业(yè)收入(rù)主要来源(yuán)仍是房地产业务，主(zhǔ)营业务构成未发生重大变化。根据年报(bào)，中交(jiāo)地(dì)产房地产销售收入(rù)占营(yíng)业收入比重为99.27%，房产租赁收入占(zhàn)营业收(shōu)入比重为0.28%，物业管理收入占(zhàn)营业收入(rù)比重(zhòng)为0.03%，其他收入占营业(yè)收入比重为0.42%。

　　2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近3年，其代建业务收入(rù)为0.105亿(yì)元、0.1155亿元(yuán)及0.2477亿(yì)元，占当期营业收入比重(zhòng)约(yuē)为0.1%，占比较(jiào)低；代建业(yè)务毛利率(lǜ)为57.56%、35.39%及(jí)-4.55%。到2023年，中交地产代建业务新签货(huò)值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。这(zhè)一数据较过去几年已有进步，但“存在感”仍(réng)不强。

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　　“换帅”背后

　　中交地产的此次“换(huàn)帅”，也(yě)意味着公(gōng)司对发展战略的调(diào)整。

　　2022年12月26日，郭主龙(lóng)以中交房地产集团党委书记的身份，出席了中交物业服务集团有限公(gōng)司（以下(xià)简(jiǎn)称(chēng)“中交物业”）挂牌成立仪式。

　　彼时(shí)，郭主龙表示，中交物业承载着中交集团和中交房(fáng)地产对物业资源整合平(píng)台(tái)全新发展风貌(mào)的期(qī)望(wàng)，将(jiāng)按照中交(jiāo)集团物业资(zī)源(yuán)整合平(píng)台(tái)、总(zǒng)控平台和发(fā)展平台的战略定位，坚持走(zǒu)轻资产运营之路，以高质量(liàng)发展赋能“大(dà)城市”业务领域，做强、做优、做精“中交服务”品牌。

　　资料显示，中(zhōng)交物业2023年物业管理(lǐ)收入 5.07亿元，同(tóng)比增加 52.25%；毛利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日，中交地产发布一则公告，正筹划收购中交(jiāo)物业100%股(gǔ)权。拟以(yǐ)现金方(fāng)式，向中交集团及其下属子(zi)公司中交房地产、中交(jiāo)一公(gōng)局及中交投资，分别(bié)持有的中交物(wù)业10%、51%、24%及15%股(gǔ)权。

　　中交地产在(zài)公告中表示，交易(yì)完成之后，公司将(jiāng)新增物业管理业(yè)务，实现房地产业务产业链的延伸(shēn)。本(běn)次交易符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划(huà)，有利于公司提升资产质量和(hé)盈利能力，增强抗风(fēng)险能力和持续经营能(néng)力，符合公司全体股东的利益。

　　对(duì)于此次收购，中(zhōng)指研究(jiū)院企业研究(jiū)总监刘(liú)水表示，中交高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任地产筹划收购中交物业(yè)100%股(gǔ)权，从(cóng)财务层面看，物业管理属(shǔ)于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为稳定，能提升资产质量、增(zēng)强抗风险能力。

　　对中交地(dì)产而言，中交物业无疑是(shì)一剂良药。短期(qī)内，它能(néng)优化中交地产的财务数据(jù)；长期看，它也为中(zhōng)交地产(chǎn)创(chuàng)造更多出路选择。该消息公布后，中交地产(chǎn)股价迎来了上涨。9月(yuè)12日收盘报7.42元/股，较(jiào)前个交易(yì)日涨(zhǎng)3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，涨9.97%。

　　从(cóng)在中交物业成立时，郭主龙就(jiù)出席并发表讲话；到收购中交(jiāo)物业与中交地产“换帅(shuài)”几乎同时(shí)进行(xíng)，似乎能看(kàn)到一些中交(jiāo)地产对未来发展方向的(de)微妙变(biàn)化(huà)。

　　查阅李永前和(hé)郭主龙(lóng)的简(jiǎn)历，也有一些微妙之(zhī)处。

　　公开资料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研究(jiū)生学历、博士学位，高级工程师。现任中交房地产党委副书(shū)记、董事长，中交地产党委书记、董事(shì)长。

　　郭主龙，男，1970年(nián)10月生，学士学位，正高级工(gōng)程师。现任(rèn)中国交通建设集团有限公司总经(jīng)理助理、房地产事业部总经理(lǐ)，中交(jiāo)房地产集(jí)团有限公司党(dǎng)委书记、董事长（法定代(dài)表人）。

　　从年龄上看(kàn)，这位新“掌门人”今年54岁，比李永前还要(yào)年长 4岁。

　　在进(jìn)入中交地产之(zhī)前，郭主龙长期就职于中交路桥建设有限公司。根据公开资料，中交路桥建设有限公司，是中(zhōng)交房地产集团有限公司的基建(jiàn)业务(wù)子(zi)公司，于2012年(nián)在北(běi)京(jīng)登记成立。2014年1月，任(rèn)中交路桥建设有限(xiàn)公(gōng)司总经理；2019年12月，任中交(jiāo)路桥建设有限公司董事长(zhǎng)、党(dǎng)委书记、总经理；2021年6月，任中(zhōng)交(jiāo)路桥建设有限公司董事长、党委书记。

　　直到2022年8月15日，中交路桥建设有限公司召开干部大会。会议宣布了中交集团党(dǎng)委关于中交路桥建设有限公司领导班子调(diào)整的决定：因工作调(diào)动，免去郭主龙同志中(zhōng)交路建领(lǐng)导职务。

　　2022年7月~2022年8月，郭主龙出任中(zhōng)国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交路桥建设有(yǒu)限公司党委书记、董事(shì)长（法定代表人），中交房地产集团党委(wěi)书记；2022年8月~ 2024年9月，任中国交通建设集(jí)团总经理助理、房地产事(shì)业部总经理，中交房地产集团党委书记(jì)；2024年(nián)9月至今，任中(zhōng)国交通建设集团总经理助理、房地产事业(yè)部总(zǒng)经理，中交房地产集团党(dǎng)委书记、董事长（法定代表人(rén)）。

　　经过此(cǐ)次调整，郭主龙在中交地产会(huì)是(shì)党政“一手抓”。

责任编辑：杨红卜

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