万科不躺平
：“一揽子方案”进展理想 年内无境外公 开债

　　近日，万(wàn)科发布2024年半年(nián)报。受到地产行业深度调整的影(yǐng)响，今(jīn)年上(shàng)半年，万科(kē)营收(shōu)利润(rùn)指标出现一定程度下滑，但(dàn)是在逆势中万科仍然全力(lì)行动，三大主业(yè)能力持续提升，并始终处于(yú)行业第一梯队。财报数据显示，上半年万科回款率(lǜ)超100%，二季度经营性活 动(dòng)现金流净额为42亿，较一季度明显(xiǎn)改善。

　　万科在上半年还迈(mài)过了多笔债券的偿(cháng)付关口，而且存量债务规(guī)模持续下降，年(nián)内
已无境外(wài)公开债(zhài)。此外，万科正积极(jí)推进大宗交(jiāo)易的谈判和多赛道REITs的突破，目前万科商业REIT已完成(chéng)上(shàng)市，物流、租赁(lìn)住宅REITs也已进入申报过程 。

　　由此可(kě)见，尽管行业处(chù)于筑底阶段，但凭借多年稳健的经营策略(lüè)，万科仍具备较为坚韧的抗风险能力，坚守住
财务安全底线。

　　坚决不躺平，三大主业稳居龙(lóng)头位置

　　万科管理层曾多(duō)次对外强调“不 躺平”。为了全面化解风险、适应行业新发展模式，万科在(zài)上半年制定并落地了“一揽(lǎn)子(zi)方案 ”。据了解，这项五年计划(huà)包括实现总体负债规模(mó)下降(jiàng)；明(míng)确综合住区开发(fā)、物业(yè)服务和租赁(lìn)住宅三大(dà)核(hé)心业务；完成融资模式转型等。

　　从业务运营层面来看(kàn)，上
半年，万科三大主业能力持续提升。综合住区业务销售表现优于百强整体水平，报告期内(nèi)，万科实现销售金额1273.3亿元，销(xiāo)售金额在14个城市位列第一。尽管
楼市(shì)销量及价格均已(yǐ)今非(fēi)昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　上半年，万科将“保交(jiāo)房(fáng)”和“保兑付”的任务始终放在首(shǒu)位(wèi)。据了解(jiě)，上半(bàn)年万(wàn)科按期保质完成169个项目、262个批次(cì)、7.4万套房交付，其中商品住宅6.2万套，78个项目实现“交(jiāo)付(fù)即办证”。

　　在业绩会上(shàng)，万科董事会主席郁 亮表示，中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)来看，潜在(zài)住(zhù)房需求(qiú)虽然已经过(guò)了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。从(cóng)短期(qī)看，经过3年调整，新房的性价(jià)比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求(qiú)的复苏(sū)积蓄能量，为新发展阶段的(de)到来提供土壤。

　　除了(le)开发业(yè)务外，万科的物业服(fú)务及租赁
住宅业务也在持续巩固行业头部优势。上半年，万科物业(yè)服务业务实现(xiàn)营收176.3亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)9.5%；万科租(zū)赁住宅业务则实现营收17.3亿元，同比增长5.3%，截止6月底，累计开业数量增(zēng)加(jiā)至18.3万间(jiān)。

　　万科总裁祝九胜(shèng)在业绩会上表示，上(shàng)半(bàn)年万科长(zhǎng)租(zū)公寓的(de)经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位(wèi)数增长。2023年，万科泊寓第一次(cì)实现了成(chéng)本法下的盈利，今年(nián)尽管市场环境出现变化，泊寓出租率依旧保(bǎo)持了95%以上的水平，并(bìng)完成了第一批资产的收(shōu)益率爬坡。

　　财报数据显示，通过经营层面的持续努力(lì)，上半年万科实现超100%回款率，销售回款近1300亿元。此外，二季度万科经营性现金流(liú)较一季度已明显(xiǎn)万科不躺平：“一揽子方案”进展理想 年内无境外公开债改(gǎi)善，实现(xiàn)42亿正向现金流。

　　年内无境外公开(kāi)债，多业务REITs突破

　　全力行动除了使得三大主业保持领先(xiān)外，万科也迈过了多笔债券的偿付关口，存量(liàng)万科不躺平：“一揽子方案”进展理想 年内无境外公开债债(zhài)务规模持续下降。上(shàng)半年，万科(kē)累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和(hé)中(zhōng)期票据，以及折合人民(mín)币约104亿元的境外公开债券的偿(cháng)付，年内(nèi)境外公(gōng)开(kāi)债(zhài)已(yǐ)全部偿还完(wán)毕，年内境内公 开债仅余1笔中票20亿元。

　　融资方面，目前万科主动(dòng)转变(biàn)融资模(mó)式(shì)，融资渠道保持畅通。上半年(nián)，万科合计新获融
资、再融资612亿(yì)元，新增融资综合成本(běn)3.66%，其中境内3.60%，创历(lì)史(shǐ)新低，加(jiā)权平均债(zhài)务期限(xiàn)5.31年，其中5月获得招商(shāng)银行牵头的200亿元银(yín)团贷(dài)款，是近年来房地产单笔金额较大(dà)的一笔贷款。此(cǐ)外(wài)，万科上半年经营性物业
贷(dài)落地219亿，“白(bái)名单”项目“应报尽报”。

　　在经营性不动产的运营上，万科也(yě)不(bù)断实现多业态、多层次不动产基金的突破(pò)，以探索经营性不动产“投-融-建-管-退”的商业模式，逐(zhú)步建立符合行业未来发展模(mó)式的(de)资产
证(zhèng)券化通 路。

　　据了解，4月印力(lì)REIT上市
，发行规模32.6亿元，同时万(wàn)科保障性租赁住房(fáng)REIT和物流仓(cāng)储(chǔ)REIT也已进入申(shēn)报进程。今年万科(kē)还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立 的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。根据公开信息显示(shì)，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得国寿投资(zī)、中信证券、建信信托(tuō)等机构支持。

　　同时，在行业调整期，万科也在积(jī)极推进资产盘活和大宗交易，以缓解现金流压力。2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约(yuē)204亿元，回款(kuǎn)金额近百亿(yì)元。

　　万(wàn)科首席运营官刘肖在业绩会上表示，万(wàn)科在大宗交易方面已逐步形成两方面优势，一是大宗交易的主阵地或主战(zhàn)场基本初步形成，符合行业未来发展(zhǎn)模式的退出渠道，二是(shì)逐渐归纳成四类投资者(zhě)，建(jiàn)立全(quán)面和系统的链接和合作。据介绍，当前有19个大宗交易(yì)项目仍在谈判过(guò)程中。

　　9月2日 ，花旗银(yín)行发布报告(gào)维持万科买入评级。花旗银行预计，万科下半年计划(huà)实
现(xiàn)正现金流、处置非核心资产以及发(fā)行不动产(chǎn)投资信托基金(jīn)等因素，将进一步促进公(gōng)司资(zī)本支出的(de)下降。

　　在过去30年中国房地产的发展中，万科穿越多(duō)个周期，并用稳健的经营策略让自身始终保持在第一梯度。长(zhǎng)远(yuǎn)来(lái)看，随(suí)着各项房地产政(zhèng)策陆续(xù)落地，市场(chǎng)逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续的发展轨道上(shàng)。

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