上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券时报记者(zhě) 张(zhāng)达

今年(nián)以来，房地产行业持续调整。在5月17日中央出台的一系列支持(chí)政策(cè)作用下，6月、7月房(fáng)地产市场(chǎng)出现积极变化，商品房销(xiāo)售、房(fáng)企到位资金(jīn)等多指标同(tóng)比降幅持续收窄。如(rú)何看待(dài)未来的市场走势、房企向新发展模式转型进展如何，成(chéng)为近(jìn)期(qī)房企业(yè)绩发布会上的热点问题。

从多(duō)家房企半年报业绩发布会内容来看(kàn)，尽管房企(qǐ)高管(guǎn)普遍认为，目前房地产(chǎn)市场仍处于调整阶段，市场信心有待恢复，但是对(duì)于行业中长期发(fā)展仍充满信心。同时，房企向新模式转型(xíng)进展(zhǎn)加快，多家房企经营性(xìng)业(yè)务贡(gòng)献持(chí)续提升，积(jī)极(jí)优化债务结(jié)构(gòu)以保障(zhàng)现(xiàn)金流安全成当前重要任务(wù)。

对中长期市场有信心

上半年，房地产市场深度调整(zhěng)，市场供求关系发生(shēng)重大变(biàn)化，房企销(xiāo)售业绩普遍出现不同(tóng)程度的下滑，未来房地产市场(chǎng)走势备受关注。

越秀地产董事长及执(zhí)行董事林昭远表示，“5·17”新政后，6月份(fèn)市场有所反弹，7月份下滑(huá)空间逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平衡的胶(jiāo)着状态(tài)。下半年(nián)，随着政策宽松力度的加大和市场信心(xīn)的逐渐恢复，预计房地(dì)产市场将筑底企稳。

林昭远还表示，房地产作为国家的重要(yào)支柱产业(yè)之一，整个市场规模预期能够保持(chí)8万亿元到10万亿元的水平。越(yuè)秀地产目前所进入的(de)城市总体成交规模都在2000亿元(yuán)以上，存(cún)量市(shì)场仍(réng)有所发展，“我们对未来市场充满(mǎn)信心”。

对于行业未来(lái)发展趋势，万科董事会主席郁(yù)亮也给出积极的判断。他认为，中长(zhǎng)期来看，潜在住房(fáng)需求已经过了历史峰值(zhí)，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期来看，经过了三年的(de)市场调(diào)整，新房的性价(jià)比在提升，政策对多样化住房需求(qiú)的支持(chí)力度也在持续(xù)增加，这些都在为市场(chǎng)需求的复苏积(jī)蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁(yù)亮进一步解释，首先，随着(zhe)房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争(zhēng)关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，目前新房的产品力、服务(wù)力比之前有了非常大的提升。同时，房价经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的水平，新房产(chǎn)品的性(xìng)价(jià)比有比较大的提升。另外，从政策端来看，随着各个城(chéng)市落地因城施策，无论是购房门槛，还是首(shǒu)付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政(zhèng)策、普通住宅标准的调整等，对多样化住房需求的支持让(ràng)买房变得更容(róng)易了(le)，消费(fèi)者的信心在逐步(bù)恢复(fù)，居住支出(chū)负担有明显降低，购买力也在提高，这为需求的复苏创造了良好的条件。而(ér)从供给端(duān)看，今(jīn)年上半年(nián)全国住宅新开工面积同比下(xià)降24%，意味着全年新开工面积大概是5亿平方米左右，新房的(de)供应量是相对(duì)不(bù)足的。因此，供求关系的改善(shàn)，为市场(chǎng)走出低谷、重(zhòng)拾向上动力创造(zào)了条件。

转型发展步伐(fá)加快

面(miàn)对行业的深度调整，单一依赖地产开(kāi)发业务的模式(shì)已然难以(yǐ)持(chí)续增长，房企(qǐ)纷纷加快多元化转型步伐，向新发展模式(shì)积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩(jì)的贡献持续提升。

2022年就开始调整转型的龙(lóng)湖集团进展较快。今年(nián)上半(bàn)年(nián)，龙湖(hú)实现合同销售额511.2亿元，营业收入(rù)468.6亿元(yuán)。其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团(tuán)整体收入的贡献占比达到(dào)28%；经营性业务的毛利(lì)率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献(xiàn)更提升至80%以上。

龙湖集团董事会主席兼首席执(zhí)行官陈序平表示：“按照这个速度(dù)，我们预计在2028年底，集(jí)团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展(zhǎn)模式。”

华润置地的转型创新也(yě)取(qǔ)得实质进展。华润置(zhì)地执行董事、董事会主席(xí)李欣在业绩发布会上(shàng)回答证券时报记者提问时表示，房地产行(xíng)业已经全面进入存量时代，在(zài)开发销(xiāo)售型业务方面，公司已经(jīng)摆脱业绩达成单纯依赖增(zēng)量的惯性思维，将工(gōng)作重心转(zhuǎn)移(yí)到库存去化上来，提升全价值链的组织能力。同时，不动产投资信托(tuō)基(jī)金(jīn)政策持(chí)续推进下，公(gōng)司经营性不动产与资管业(yè)务(wù)已经初具规模，向大资管业务转型已经成为一种势(shì)能。

“到目前为止，华(huá)润置(zhì)地整(zhěng)个(gè)资产管理(lǐ)规模约4500亿元，而且经营性不动产营收(shōu)占比超(chāo)过了(le)25%，利(lì)润占比可(kě)能更(gèng)高，说明华润置地转型上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急业务呈现蓬勃壮大的状态。”李欣(xīn)说，华润置(zhì)地已经成功实现从住宅第一增(zēng)长曲(qū)线向(xiàng)商业第二增(zēng)长曲线的跨越，接下(xià)来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁(lìn)住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

面对房地产行业出清和转型交织(zhī)的困难时(shí)期，美的置业选择了特殊的重组方案(àn)，将开(kāi)发业务从上市平台剥离出去，构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产(chǎn)科技”的业务模式(shì)。美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示(shì)，目前房地产开发性业务承压，但是围绕房地产产业链(liàn)的经营业务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资(zī)产运营(yíng)、地产科(kē)技等业务(wù)都有良好的增长空间(jiān)。

优化债务结构是关键(jiàn)

在当前市场形(xíng)势下，保证现金流安全至关重要，房企投资拿地变(biàn)得更(gèng)加谨慎，想方设法削减债务(wù)成为最紧迫的任务。

“在践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题。”陈序平说，地产开发的(de)特(tè)点是(shì)规模大、周期短，但不确(què)定性也大，大多数的债务是建立在旧模式的(de)基础(chǔ)上的，如果债务(wù)结构没有完成切换，很难(nán)完成业务转型。

陈序平进一步表示，在向新发展(zhǎn)模式转换时，要优先做的是优化债(zhài)务结构(gòu)，一是要把债(zhài)务规(guī)模降下来，二是要把债务(wù)周期(qī)拉长。龙湖就是用(yòng)所有业务的正(zhèng)向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额，同(tóng)时，用长周期的(de)经营性物业贷款去替换3到5年期的信用债融资。“在(zài)完成债务结构优化后，才有可能实现新模式的转换，以(yǐ)及收入及利润的转换。”

据介绍，龙湖从2023年开始(shǐ)就主动有序地压降负(fù)债规模，截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期(qī)境内公开债(上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急zhài)仅10亿元(yuán)，供应链(liàn)ABS、商票等均已清(qīng)零。至2026年底之前，龙湖已无境外公开债券到(dào)期。

面对阶段性经营困(kùn)难(nán)，万科上半年在保障现金流和(hé)偿债方面也(yě)做了多方面努力。除了积极销售、推进大宗交易和资产盘活、逐(zhú)步退出非主业业务和投资这三项工作回款1370亿(yì)元左右(yòu)外，万科执行副总(zǒng)裁、财务负责人韩(hán)慧华介绍，在上(shàng)半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的(de)境外公开债券的偿付，年内(nèi)尚有(yǒu)9月到(dào)期的20亿(yì)元境内公开债券待兑付。下半年，除了经营端创造现金流(liú)之外(wài)，万科会尽可能稳定银行(xíng)存量融资规模，积极转换融资模(mó)式，同时继续争(zhēng)取银团(tuán)贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障(zhàng)债务(wù)的安全兑付。

绿城中国管理层表示，公司下半年乃至明年上半年，还是保持(chí)底线思维、谨(jǐn)慎稳健的经营(yíng)策略。今(jīn)年投资更为谨慎，宁可错过也(yě)不错投，总(zǒng)体投资力度会(huì)比去年稍微弱一些。据(jù)介绍(shào)，绿城于2024年到期的(de)所有境外贷款，已于上半年基本完成置(zhì)换，2025年到期的剩余(yú)债(zhài)务的置换工作也已经启(qǐ)动(dòng)，目前正在(zài)按计划有序推进。

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