首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕。

外资巨头突然罕见唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中(zhōng)表示：“在三年的看跌之(zhī)后，由于政府(fǔ)的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

从市场层面来看，中国房地(dì)产市场正陆续出现积极信号。其中，上海豪宅销售持续(xù)火爆，带(dài)动上海(hǎi)新房(fáng)房价指数环比上涨；深圳楼市(shì)也出现复(fù)苏迹象，3月份二手房成交套(tào)数达4547套，环(huán)比(bǐ)大增(zēng)115.13%，截至4月15日，深圳月(yuè)内(nèi)二手住宅成交套数达到2067套(tào)，超过3月同期。

那么(me)，在一系列利好信号(hào)的加持(chí)下，中(zhōng)国楼(lóu)市何时将迎来拐点？

罕见(jiàn)唱多

瑞(ruì)银大中华区房地产研究(jiū)主管分析师John LamJ在最新的(de)采访(fǎng)中表(biǎo)示：“在三年的看跌之后，由于政府(fǔ)的援助，我(wǒ)们第一次对中国(guó)房地产行业变得更加乐观。”

他预计，国内住房需求(qiú)和供应将在明年某个时(shí)候恢复到历史平均水平，中国大(dà)型地产(chǎn)开发商们的股票(piào)可能会出现反弹。

值得一提的是，John Lam曾(céng)在2021年初罕见地对中(zhōng)国恒大集团给出了“卖(mài)出(chū)”评级，并将目标价从14.5港(gǎng)元下(xià)调至6港元，是(shì)唯一一位给予恒大卖出评级的(de)分(fēn)析师，震惊市(shì)场。

站在当前，John Lam认为，在(zài)经历了调整之后，中国房地产(chǎn)行业正准(zhǔn)备缓慢(màn)复苏(sū)。

John Lam预计，中(zhōng)国今年的(de)房(fáng)地产行业销量和价格不会上涨，但(dàn)降幅会有(yǒu)所缓解。他(tā)认为，按面(miàn)积计算(suàn)，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工(gōng)率可能(néng)下降7%，较 2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定下来(lái)，被压抑的(de)需求将(jiāng)会回(huí)归，因(yīn)为过(guò)去三年的房地产价(jià)格下跌周期导致人(rén)们推迟购买。

John Lam还提到(dào)，由(yóu)于许多房(fáng)地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应量。在楼(lóu)市(shì)低迷期间，中(zhōng)国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地(dì)产销售37%的降幅。

John Lam认为，这种“去库(kù)存”可(kě)能会使国内住房的(de)库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市(shì)场比日本(běn)更健康，其(qí)危机程度也不及后者严重。其原因是，中国城(chéng)市化率和(hé)家庭(tíng)杠杆率较(jiào)低(dī)，并且(qiě)实施了严格的外汇管(guǎn)制，这(zhè)些因素结合在一起，使中国能够比(bǐ)日(rì)本更好地管(guǎn)理房地(dì)产泡沫。

John Lam预(yù)测，期待房地产价格和新开(kāi)工率在2025年6月(yuè)前(qián)恢复稳定。目前，最大的争论是购(gòu)房者需求如(rú)何恢复的宏观问题。

积极信(xìn)号

其实，从(cóng)市场层面来(lái)看，中国房地产市场正(zhèng)陆续出现(xiàn)积极信(xìn)号(hào)，一线城(chéng)市及新一线城市的回暖迹(jì)象愈发明显。

据中指院的统计数据显示，截至(zhì)3月31日(rì)，重点城市二手房(fáng)成交套(tào)数已连续6周环比(bǐ)增长，单(dān)周成交量一度达(dá)到2023年下半(bàn)年以来周度最高水平。另据贝壳(ké)研究院监测，今(jīn)年(nián)以来，贝壳重点50城市二(èr)手房成交量持(chí)续(xù)向上修复，部(bù)分城市(shì)和产品价格跌幅止跌(diē)甚至略有小幅上涨。

具(jù)体来看，上海楼市的复苏(sū)较为明显，豪宅(zhái)销售堪称(chēng)火(huǒ)爆：

4月(yuè)21日，融创(chuàng)外滩壹号院二期(qī)开盘，该项目单日销售(shòu)额达(dá)99.97亿元，去化率100%，成为今年内(nèi)上(shàng)海单盘(pán)销售额TOP2的项目。

4月(yuè)18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿(yì)元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元。

今年(nián)3月底，位于上海新天地板块的中海(hǎi)顺昌玖里开盘，以(yǐ)196.5亿(yì)元销(xiāo)售(shòu)额直接刷新(xīn)全国开(kāi)盘纪录(lù)。

受益于豪宅销(xiāo)售火爆的带动，上海(hǎi)新房房价指数环(huán)比涨幅已位列全国第一。据国家统计局数据显示，2024年3月，上(shàng)海新(xīn)房房价(jià)指数环比(bǐ)上涨0.5%，领涨(zhǎng)全国(guó)；同比上涨4.3%，位居全国第(dì)二。

另外，深圳楼市也持续出现复苏(sū)迹象。据深(shēn)圳市房地产信息平(píng)台公布的数据，3月份二手房成交套数达到(dào)4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进入4月份，截至4月15日，深圳月内二手住宅成(chéng)交套数达到2067套，超过3月(yuè)份同期。

另据深圳市房地产中介(jiè)协会发(fā)布(bù)的数据，4月(yuè)8日至4月14日，深圳全市二手房成(chéng)交量(liàng)（含(hán)自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年(nián)以来(lái)新高。

其中(zhōng)，刚需是支撑近期深圳二手房市场放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交结构当中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方(fāng)面，3月份三房户型成交占(zhàn)比42%，占比最大。

据北京市住建(jiàn)委官(guān)网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了(le)1.2万套的“荣枯线”，并(bìng)创下了近一年来的最高点。

重(zhòng)大变化

当前，我国房(fáng)地产市场(chǎng)供求关系已(yǐ)发生重大变(biàn)化(huà)。

光大证券在(zài)最新的研报中指出，2024年监管层继续积极优(yōu)化房地产政策(cè)，加快构(gòu)建房地产发展(zhǎn)新模式。供给侧(cè)看，监管提出金融业支持房(fáng)地产责无旁贷，继续通过信(xìn)贷、债券、股权等综合方式支持房地(dì)产融资(zī)，强调不同所有制房企融(róng)资“一视(shì)同(tóng)仁”，建立城市房地产(chǎn)融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资(zī)性现金流有望提升(shēng)。

光大证券表示，需(xū)求侧看，住建部提(tí)出充分赋予城市房地产调控自主权(quán)，地方政府“因(yīn)城施策”加大(dà)需求侧购房支持力度(dù)，包括优化“认房认(rèn)贷”，下调首(shǒu)付(fù)比例及按揭利率，进一(yī)步优化限购(gòu)范围和(hé)普通(tōng)住宅(zhái)标(biāo)准，对多孩家庭(tíng)和人才购(gòu)房给予进一步支持等；随(suí)着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的(de)城市分(fēn)化和区域(yù)分化或进(jìn)一步加剧。

中(zhōng)银国际也认为，各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发(fā)力期，或对市场的企稳和(hé)购房者置业情绪的修复(fù)有(yǒu)一定效果。今年行业供给侧将持续出清，项(xiàng)目白名单的落地一(yī)定程度(dù)上有助于缓解部分房企(qǐ)资金紧张(zhāng)的局面。

校对：高源‍‍‍‍